Actualité Premiers effets de la réforme du droit des obligations : les prescriptions formelles de la loi Hoguet ne protègent que les clients de l’agence

Premiers effets de la réforme du droit des obligations : les prescriptions formelles de la loi Hoguet ne protègent que les clients de l’agence
Dominique Petit-Schmitter

Dominique Petit-Schmitter

Avocat

Maître Petit-Schmitter, avocate depuis 1991, est aujourd'hui associée de la SCP Bernard, Hugues, Jeannin et Petit. Ses domaines d'intervention ...

- Par Dominique Petit-Schmitter le
Les biens loués à usage d'habitation appartenaient à une SCI et étaient gérés par une agence immobilière titulaire d’un mandat de gestion et d'administration l'autorisant à délivrer " tous congés ". En octobre 2012, la SCI avait adressé à l’agence une lettre la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par le locataire. L’agence s’était exécutée et, par la suite, le locataire avait contesté la validité du congé au motif que l’agence ne disposait pas d’un mandat spécial l’autorisant à délivrer le congé pour vendre, un mandat numéroté devant comprendre une limitation de ses effets dans le temps et régulièrement inscrit au Registre des mandats. 
Or, « jusqu'à présent », déclare la Cour de cassation, la violation de ces prescriptions formelles d'ordre public prescrites à peine de nullité absolue pouvait être invoquée par toute partie qui y avait intérêt, dont le locataire destinataire du congé. 
Désormais, cela n’est plus le cas. Pour la Cour de cassation, la réforme opérée en 2016 du droit des obligations conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire. 
Or, le contexte est celui-ci : 
- d’un côté, la loi Hoguet de 1970 qui entend réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle, 
- de l’autre, la loi du 6 juillet 1989 qui encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire et protège ses intérêts (délais, droit de préemption, etc.). 
Pour la Cour de cassation, l’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 « conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ». 
Difficile d’être plus clair avec une conséquence concrète immédiate : puisque le locataire ne peut plus se prévaloir de cette nullité devenue relative, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats (Cass. ch. Mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20411).

◈ A propos de Modelo

Modelo vous accompagne dans vos démarches juridiques. Vous y trouverez des explications, des modèles d’actes ou de contrats.

  1. Une actualité et veille juridique quotidienne
  2. Une bibliothèque de plus de 300 modèles de lettres, d’actes et de contrats à personnaliser
  3. Une présentation accessible de la réglementation dans plus de 300 fiches thématiques

◈ S'inscrire à la newsletter

◈ Informations

◈ Suivre Modelo