Fiche pratique Donner congé à son locataire

Donner congé à son locataire
- Par Bruno Mathieu le
A la différence du locataire qui peut donner congé à n’importe quel moment et sans motif, le bailleur ne peut empêcher le renouvellement du bail qu’en invoquant l’un des trois motifs reconnus par la loi et en respectant les formes prévues. Là encore, la loi Alur du 24 mars 2014 modifie plusieurs points.

Un congé encadré par la loi

Le temps du congé
Le congé ne peut être donné que pour la fin du bail (durée du bail initial ou période de renouvellement en cours). Plus précisément, il doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail. Un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Les motifs justifiant le congé
A la différence du locataire qui peut donner congé à n’importe quel moment et sans motif, le bailleur ne peut empêcher le renouvellement du bail qu’en invoquant l’un des trois motifs reconnus par la loi, à savoir : 
- il reprend le logement pour y vivre ou y installer l’un de ses proches, 
- il entend vendre le logement loué, 
- il dispose d’un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail.
L’auteur du congé
Plusieurs cas de figure selon que le bailleur est une personne physique ou morale. 

Le bailleur personne physique : 
- le logement appartient à un particulier personne physique qui en est l’unique propriétaire : c’est lui qui délivre le congé, 
- le logement est en indivision : le congé est délivré par chacun des indivisaires ou par l’indivisaire régulièrement mandaté par les autres pour le faire. Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits peuvent le faire seuls, à condition d’en informer les indivisaires représentant le 1/3 restant. Si cette majorité des 2/3 n’est pas atteinte, il faut l’accord de chaque indivisaire, 
- le logement est grevé d’un usufruit : l’usufruitier (et non le nu-propriétaire) délivre le congé. 

Le bailleur personne morale : le congé est délivré par le représentant légal ou une autre personne dûment habilitée. Lorsque la gestion du bien est confiée à un administrateur de bien, ce dernier est compétent. A savoir : tout congé donné par l'intermédiaire d'un mandataire doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur. Il n’est pas exigé, en revanche, que le mandataire s’identifie et précise, dans le congé, qu’il intervient en qualité de mandataire du bailleur.
Le ou les destinataires du congé
Cinq situations principales sont à distinguer : - le locataire est célibataire ou divorcé : unique signataire du bail, c’est l’unique destinataire du congé ;- le locataire est marié : même si le bail a été signé que par l’un des époux, en raison de la cotitularité légale qui existe, chacun des époux doit recevoir un congé par courrier séparé. La règle joue même si les époux sont en instance de divorce et ce, jusqu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge des registres de l’Etat civil. En revanche, si le mariage est intervenu en cours de bail sans que le bailleur en ait été informé, le congé délivré à l’époux seul signataire du bail est régulier ; - les locataires vivent en concubinage : si le bail est au nom des deux concubins, le congé est délivré aux deux. Si le bail est au nom que d’un seul, c’est à lui que le congé est adressé ; - les locataires sont liés par un Pacs : la situation est la même que pour les concubins ; - les locataires ne sont ni mariés, ni concubins, ni pacsés : simple colocation, chacun des preneurs signataire du bail doit recevoir un congé par courrier séparé. Mais si le bail contient une clause d’engagement solidaire, la notification régulière du congé à l’un quelconque des colocataires rend le congé opposable à tous.
Le contrôle de la réalité du motif et les sanctions
Le juge peut désormais, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est désormais puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice (L. 6 juill. 1989, art. 15, IV).
Le formalisme du congé
Le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le congé adressé par lettre simple est nul (CA Lyon, 25 juin 2002). Seule la date de signature de l’accusé de réception d’une lettre recommandée atteste de la réception du congé et fait courir le délai de préavis. S’il y a un risque que le locataire n’aille pas retirer la lettre à la Poste, une notification par huissier peut être plus judicieuse car le seul fait, pour l’huissier, de déposer dans la boîte aux lettres du locataire absent un avis de passage daté l’informant qu’un congé lui a été notifié, suffit. Certains juges se montrent toutefois plus conciliants en retenant que la loi vise expressément la réception de la lettre et non sa remise effective au destinataire ; la date de première présentation de la lettre recommandée équivaudrait à sa réception, sauf à vider la loi de son sens en laissant au seul locataire la maîtrise de la validité de la délivrance du congé (CA Versailles, 29 juin 2001, CA Limoges, 19 mai 2004, CA Paris, 13 mai 1993). Le courrier indique, à peine de nullité, le motif qui justifie le congé. En revanche, la loi n’impose ni que le un congé comporte la signature du bailleur (Cass. 3e civ., 16 mai 2007) ni qu’il mentionne la date d'effet du congé.
La notice d'information à annexer au congé reprise ou pour vendre
La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit l'obligation de joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. 
Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, doit en déterminer.
Paiement du loyer durant le préavis et maintien dans les lieux
Le locataire doit continuer à s’acquitter normalement du loyer et des charges tant qu’il continue à vivre dans le logement. Il est libre de rendre le logement à n’importe quel moment du préavis et ne devra plus, à partir de la restitution des clefs, payer le loyer et les charges. En effet, lorsque le bailleur a délivré le premier un congé, le locataire n'est redevable des loyers que pour le temps où il a occupé réellement les lieux (Cass. 3e civ., 2 mai 2012).
La protection nouvelle des locataires d'un logement vendu occupé
La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit qu'en cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente (du nouveau propriétaire) n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans (L. 6 juill. 1989, art. 15).

La protection de certains locataires

Le locataire est âgé et il dispose de faibles ressources
La loi prévoit que le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé lorsque son locataire remplit deux conditions cumulatives :  
- d’une part, il a plus de soixante-cinq ans, l'âge du locataire étant apprécié à la date d'échéance du contrat (période initiale ou renouvellement en cours), 
- d’autre part, il dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ou a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement remplissant ces conditions (L. 6 juill. 1989, art. 15, III). 
Dans ce cas, s’il veut récupérer son logement, le bailleur devra non seulement justifier d’un des trois motifs reconnus par la loi, mais en plus organiser le relogement de son locataire.  Si le locataire protégé décède, le bailleur n'est pas obligé de faire une offre de relogement à l'épouse restée bénéficiaire du droit au bail, mais âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat (Cass. 3e civ., 3 mai 2012). Mais ce régime protecteur du locataire âgé et disposant de faibles ressources est écarté lorsque le bailleur est lui aussi âgé ou peu fortuné.
Appréciation des ressources du locataire
Les ressources du locataire sont appréciées à la date de la notification du congé (Cass. 3e civ., 10 déc. 1997). Un dépassement, même ridicule, du montant est légal n’est pas accepté (CA Paris, 15 mai 2003 : en l’occurrence, 0, 28 € par mois). Seules les ressources régulières sont à prendre en considération : des aides familiales épisodiques et ponctuelles, pécuniaires ou en nature, la perception d'un capital ou la vente de fonds communs de placement réalisée pour faire face au paiement des loyers n’ont pas à être prises en compte. Idem pour les primes d'assurance-vie, qui ne constituent pas des revenus mais des charges.
Le logement de remplacement
La loi n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé: il faut et suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis (Cass. 3e civ., 2 juin 2010). En revanche, l’offre de relogement doit être effective : le bailleur ne peut pas se contenter de communiquer à son locataire diverses offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens à un tel locataire (CA Paris, 11 janv. 2011). Le logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire, et il doit se trouver dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, à savoir : - dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements, - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons, - dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 kilomètres. Le logement doit être adapté à l'état de santé du locataire. Par exemple, un logement sur deux niveaux n’est pas conforme lorsqu’un certificat médical précise qu'un logement de plain-pied est nécessaire (Caen, 7 févr. 2002). Même d’une surface moindre (72 contre 98 m²), l’appartement situé à moins de 50 mètres du logement actuel du locataire, rénové et dont le loyer est inférieur aux prix du quartier remplit les critères légaux (Paris, 10 déc. 2009).
Prise en compte de la situation personnelle du bailleur
La protection particulière du locataire âgé et disposant de faibles ressources est écartée dans deux cas :
- soit parce que le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante cinq ans, 
- soit parce que le bailleur est une personne physique disposant de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. 
En présence d’une pluralité de bailleurs, il suffit que l’un d’eux soit âgé de plus de 65 ans à l'échéance du contrat de bail pour pouvoir délivrer un congé reprise sans offre de relogement au locataire âgé et de ressources modestes (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009). 
La même règle s’applique à une indivision de 19 personnes, dont seulement 8 d'entre elles ont atteint l'âge requis (Cass. 3e civ., 16 sept. 2009). 
Par ailleurs, la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles est la dernière année civile écoulée et non la période calculée de quantième à quantième à partir du congé (CA Paris, 10 mai 2011).

Le congé reprise pour habiter

Situations visées
Le bailleur reprend le logement loué pour y habiter ou pour y loger un proche. Le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation du logement à titre principal et non comme résidence secondaire (Cass. 3e civ., 31 janv. 2001).
Les bénéficiaires de la reprise
Il ne peut s’agir que du bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. La reprise devant s'entendre comme la reprise pour habiter, cela exclut le bailleur personne morale (Civ. 3e, 7 févr. 1996). En revanche, le bailleur personne physique qui s’est substitué au bailleur initial, personne morale, peut s’en prévaloir (CA Versailles, 24 mars 2000). La liste des bénéficiaires doit s'interpréter strictement, s'agissant d'une disposition d'ordre public, édictée pour assurer la protection du locataire : en sont exclus les neveux et nièces du bailleur (CA Paris, 11 mars 1997), l’ascendant du conjoint d'un propriétaire (CA Metz, 20 mai 1997) ou encore ses ex-conjoints ou ex-concubins (CA Toulouse, 1er juill. 2003).
Le contrôle de la réalité du motif
La validité du congé n'est subordonnée à aucun contrôle préalable. S’il y a fraude, le contrôle intervient a postériori. A cet égard, il a été précisé que la loi n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire. Peu importe aussi qu’il dispose d'un appartement libre de toute occupation dans le même immeuble, ou d'autres possibilités de logement, y compris à proximité, semblant correspondre davantage à ses besoins.
Le moment de la reprise
Même si la loi ne prévoit pas de délai, la reprise doit intervenir dans un délai raisonnable (CA Paris, 7 janv. 1998), de quelques semaines à quelques mois (CA Nîmes, 15 janv. 2008). Une vacance de 15 mois ou plus serait frauduleuse. Les juges sont parfois plus impatients : une absence d'occupation personnelle des lieux par le bailleur pendant une période de cinq mois peut être frauduleuse (Cass. 3e civ., 21 févr. 2001). Il y a naturellement fraude lorsque le bailleur, une fois le logement récupéré, le met aussitôt en vente ou en location.
La durée de la reprise
La loi ne la précise pas. En l’absence de durée minimum d'occupation après reprise, une période de cinq mois apparaît suffisante pour satisfaire aux prescriptions légales (CA Toulouse, 23 juin 1998). Dans le même sens, une occupation de trois mois par le bénéficiaire de la reprise, précédée de dix mois d'inoccupation et suivie d'une relocation, ne constitue pas une fraude (Cass. 3e civ., 18 nov. 1998).
Mentions relatives au bénéficiaire de la reprise
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'indiquer dans son congé, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
La loi met ainsi un terme aux divergences d’interprétations entre plusieurs tribunaux.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La notion de « motif légitime et sérieux »
La loi ne la définit pas. Les raisons qui conduisent le bailleur à s’opposer au renouvellement du bail seront précisées dans le congé. L'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels exercent un contrôle a priori sur l'exactitude du motif allégué par le bailleur, personne physique ou personne morale.
Le motif peut être lié au comportement du locataire
L'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux de congé. Par exemple, le locataire n’a pas payé l’intégralité des loyers aux termes convenus ou il n’a pas souscrit d'assurance. Le fait de ne pas avoir respecté l’interdiction de sous-louer le logement, d’y avoir exercé, en violation de la clause d'habitation bourgeoise contenue dans le bail, une activité commerciale, de s’être opposé à la réalisation des travaux nécessaires que le locataire avait lui-même réclamés, d’avoir été l’auteur de tapage tant diurne que nocturne ou de s’être montré agressif envers les autres habitants de l'immeuble et des bâtiments voisins, constituent autant de motifs légitimes et sérieux reconnus par les juges. Le défaut d’usage à titre d’habitation principale, au moins partiellement, d’un logement loué pour un usage mixte professionnel et d’habitation constitue un motif légitime et sérieux de congé (Cass. 3e civ., 5 sept. 2012). En revanche, ne constitue pas un motif légitime et sérieux le défaut de paiement du loyer qui a été régularisé dans le délai fixé par le juge.
Le motif peut être indépendant du locataire
La justification d'un congé par un motif légitime et sérieux n'est pas limitée à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. Un congé peut être valablement délivré pour la démolition de l'immeuble en vue de la reconstruction de ce bâtiment ou en cas de rénovation importante de celui-ci. Constitue également un motif recevable le souhait de loger la personne qui s'occupe des enfants en bas âge du bailleur (à condition de justifier de l'existence d'une telle personne au service du bailleur au moment de la délivrance du congé ou de démarches en ce sens) ou le besoin de loger dans l'appartement loué une aide à domicile exigée par son état de santé. De même, le non renouvellement du cautionnement donné pour garantir la défaillance du locataire peut constituer un motif sérieux et légitime de congé.
Ne constituent pas des motifs légitimes et sérieux
La volonté du propriétaire de rattacher la chambre louée à l’appartement de cinq pièces qui la jouxte ou d'y installer un bureau et un logement de fonction destinés au P-DG de la société bailleresse ne constitue pas un motif légitime. Il en va de même de la décision du bailleur (personne morale) de transférer, pour convenance personnelle, son siège social dans les lieux loués ou du souhait d’installer dans le logement ses nièces ou neveux.

Le congé reprise pour vendre

Situations visées
Le Propriétaire décide de reprendre le logement loué pour le vendre « libre d’occupants ». Il doit alors attendre la fin du bail en cours (période initiale ou période de renouvellement en cours) pour délivrer un congé pour vendre. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A savoir : si le propriétaire décide de vendre le logement « occupé » en cours de bail, le locataire n’a un droit de préemption que s’il s’agit de la première revente du logement après sa mise en copropriété. Excepté cette hypothèse, le locataire n’a pas de droit particulier et la vente de son logement n’aura, immédiatement, aucune conséquence sur son bail en cours, si ce n’est un changement de Propriétaire.
Limites au droit de préemption du locataire
Le droit de préemption n’est pas applicable : - aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée d’au moins deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, - si la commune exerce son propre droit de préemption, - enfin, lorsque l’immeuble est devenu inhabitable.
Le locataire n’est pas intéressé par l’achat du logement
 Qu’il décline expressément l’offre ou qu’il reste silencieux, le résultat est le même : à l'expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le logement.
Le locataire accepte l'offre
Il dispose alors, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Contrôle
Il serait trop facile pour se débarrasser d’un locataire de lui délivrer un congé pour vendre le logement en fixant un prix trop élevé dans le seul but de l’obliger à décliner l’offre d’achat. Dans ce cas, le propriétaire pourrait voir sa responsabilité mise en cause. Mais il peut aussi arriver que le propriétaire ne trouve pas d’acheteur au prix demandé. Dans ce cas, ou à l’occasion d’une négociation avec un candidat à l’achat, il peut être conduit à baisser son prix ou à prévoir des conditions plus avantageuses après le départ de son locataire. La loi prévoit une obligation d’information du locataire (L. 6 juill. 1989, art. 15, II). Le notaire chargé de rédiger l’acte de vente aux nouvelles conditions doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire les nouvelles conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, offre qui est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. Passé ce délai, elle devient caduque.  Si le locataire l’accepte, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Mentions particulières figurant dans le congé
Le congé doit reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi. Il mentionne avec précision le logement concerné et ses accessoires (cave, emplacement de parking…) étant entendu que l’offre de vente doit porter sur ce qui est loué par le locataire, tout ce qui est loué, mais rien que ce qui est loué. Ainsi, par exemple, l’offre ne peut pas porter sur le seul appartement en excluant le box loué en même temps, en tant qu’accessoire. Il indique aussi le prix de vente en incluant les frais de notaire. A ce stade, il n’est pas exigé de joindre à l’offre le « métré Carrez », le dossier de diagnostic technique ou une copie du règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

A propos de l'auteur

Bruno Mathieu
Bruno Mathieu

Avocat

Bruno Mathieu, Docteur en Droit, associé fondateur du cabinet MATHIEU & ASSOCIES, est avocat au barreau de Paris.
Maître de Conférences et Directeur l’Institut d’Etudes Judiciaires de Versailles, il est l'auteur de plusieurs livres et articles (Copropriété, Mode d’emploi aux éditions Delmas, Les procédures d’urgence en Droit des Affaires, aux éditions Lextenso, etc.).

◈ A propos de Modelo

Modelo vous accompagne dans vos démarches juridiques. Vous y trouverez des explications, des modèles d’actes ou de contrats.

  1. Une actualité et veille juridique quotidienne
  2. Une bibliothèque de plus de 300 modèles de lettres, d’actes et de contrats à personnaliser
  3. Une présentation accessible de la réglementation dans plus de 300 fiches thématiques

◈ S'inscrire à la newsletter

◈ Informations

◈ Suivre Modelo