Fiche pratique Les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989

Les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989
- Par Bruno Mathieu le
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014 vont s’appliquer dès lors que la location concerne un logement (un appartement, une maison ou une partie de maison) vide de meubles, loué par une personne physique, à titre de résidence principale, ou pour un usage mixte professionnel et d'habitation principale.

Le bail de droit commun
On parle de bail de « droit commun » dans la mesure où il concerne le plus grand nombre de locations. En effet, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 vont s’appliquer dès lors que la location : - concerne un logement (un appartement, une maison ou une partie de maison) vide de meubles, - loué par une personne physique, - à titre de résidence principale, ou pour un usage mixte professionnel et d'habitation principale.

Les conditions d’application de la loi

Une location « vide » de meubles
Par opposition aux locations en meublé, le logement n’est pas garni de tout ce qui est normalement utile pour y vivre, c’est-à-dire des meubles (lit(s), table, chaises, etc.), des appareils électroménager usuels (réfrigérateur, table de cuisson, etc.) et des objets courants (couverts, assiettes, verres, casseroles, etc.). Il peut toutefois comprendre des équipements (réfrigérateur, machine à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, appareils de conditionnement d'air, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs, etc.).
Le locataire est un particulier personne physique
Le locataire est nécessairement une personne physique. Cela exclut toutes les personnes morales, y compris les associations ou les syndicats de copropriétaires. L’exclusion s’étend aussi aux locations conclues par des personnes morales pour le logement de leurs salariés (logement de fonction). Mais il est toujours possible, si le bailleur est d’accord, de se soumettre volontairement au statut de la loi de 1989.
Le logement sera la « résidence principale » du locataire
Pourtant centrale, la notion de « résidence principale » n’était pas définie par la loi. On considérait que l’expression désignait le lieu du « principal établissement » d’une personne, celui où elle réside de manière effective et continue et où elle est domiciliée d’un point de vue administratif (pour les impôts, en tant qu’électeur, etc.). 
La loi Alur du 24 mars 2014 a comblé cette lacune en précisant que la résidence principale "est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation".
Une personne ne peut avoir qu’un seul domicile. Lorsque le logement est à la fois la résidence d’habitation et le lieu d’exercice de la profession du locataire (cas du bail « mixte »), cette dernière ne peut être que professionnelle (une activité « libérale ») et en aucun cas commerciale (ce qui aurait pour effet de soumettre l’ensemble de la location au statut des beaux commerciaux). Si par la suite, au cours du bail, cette utilisation mixte disparaît au profit d’une utilisation exclusivement professionnelle, le locataire perd, en fin de bail, son droit au renouvellement.
Les locaux accessoires au logement loué
La loi s'applique au logement loué à titre principal et aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur (L. 6 juill. 1989, art. 2). Il peut tout aussi bien s’agir d’une cave ou d’une chambre de bonne, cette énumération n’étant qu’indicative. En plus d’un bailleur unique, il faut aussi qu’il n’y ait qu’un seul bail, même si cette condition n’est pas expressément posée par le texte. En effet, il est parfaitement possible de décider de ne pas louer le garage qui est rattaché à l’appartement, de le louer à une autre personne que le locataire, ou encore de le louer au même locataire à des conditions particulières indépendantes du bail d’habitation qu’il a conclu (durée, renouvellement, etc.) et aux termes d’un contrat de location distinct.

Les locations exclues du champ d’application de la loi de 1989

Les locations à caractère saisonnier
L'exception qui visait les locations saisonnières a été supprimée par la loi Alur du 24 mars 2014. Une simple mise en cohérence dans la mesure où les locations de vacances concernent des logements loués en meublé qui ne sont pas, en raison de la durée limitée de la période de location, destinés à devenir la résidence principale du locataire.
Vous trouverez sur notre site une sous-rubrique complète consacrée aux locations de vacances.
Les locations en meublé
Le logement n’étant pas loué « vide » de meubles (conditions d’application de la loi), la location échappe aux prévisions de la loi de 1989.
La notion de "meublé" est désormais précisée par la loi du 24 mars 2014 : "Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante" (L. 6 juill. 1989, art. 25-4).
Entamée avec l’article L. 632-1 du CCH qui, depuis 2005 et la suppression du nombre des logements loués, encadrait la location en meublé d’une résidence principale, l’harmonisation des régimes a franchi un pas majeur avec la loi Alur de mars 2014. Désormais, quasiment les mêmes règles s’appliquent que le logement loué soit vacant ou meublé, dès lors qu’il est destiné à devenir la résidence principale du locataire : état des lieux, diagnostic technique, rémunération des intermédiaires, dépôt de garantie, etc. Seules différences marquantes : la durée de la location et l’adaptation des conditions du congé. Dés lors 
Les logements-foyers
Il s’agit d’établissements destinés au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Ils accueillent notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées (CCH, art. L. 633-1).
Les logements de fonction
Sont visés « les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ». Il doit exister un lien d’interdépendance entre le la mise à disposition du logement et le travail occupé, ce que le contrat de bail soulignera utilement pour éviter toute contestation ultérieure.
Les locations consenties aux travailleurs saisonniers
Une exclusion légale pour des logements qui cumulent déjà, le plus souvent, les conditions d’une location saisonnière en meublé et celle d’un logement de fonction, deux situations excluant l’application de la loi de 1989.

A propos de l'auteur

Bruno Mathieu
Bruno Mathieu

Avocat

Bruno Mathieu, Docteur en Droit, associé fondateur du cabinet MATHIEU & ASSOCIES, est avocat au barreau de Paris.
Maître de Conférences et Directeur l’Institut d’Etudes Judiciaires de Versailles, il est l'auteur de plusieurs livres et articles (Copropriété, Mode d’emploi aux éditions Delmas, Les procédures d’urgence en Droit des Affaires, aux éditions Lextenso, etc.).

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