Fiche pratique La promesse de vente du terrain

La promesse de vente du terrain
- Par Etienne PETIT le
Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils doivent signer une promesse de vente pouvant prendre la forme soit d'un compromis de vente, soit d'une promesse unilatérale de vente.

Compromis ou promesse unilatérale de vente ?
Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du terrain mais que certains points restent à régler (obtention d'un permis de construire par exemple), ils doivent conclure un compromis de vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur. La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts. 
En revanche, lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du terrain mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en concluant une promesse unilatérale de vente. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le terrain. Dans les deux cas, la promesse de vente peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits. Lorsque la promesse unilatérale de vente est réalisée directement entre le vendeur et l'acquéreur, par acte sous seing privé, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.
Notification de la promesse
La promesse de vente doit , lorsque l’acquéreur bénéficie d’un droit e rétractation, être envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception ou être remise en mains propres, lorsqu'elle est conclue par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier. 
Elle doit être réalisée en deux exemplaires originaux, excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier). 
Lorsque la promesse de vente concernant un terrain en lotissement est remise en main propre à l'acquéreur, l’acte doit reproduire l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation qui prohibe le versement d'argent pendant le délai de rétractation de 7 jours. L'acquéreur doit également inscrire de sa main les mentions suivantes : remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du.... La promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des risques naturels et technologiques, du cahier des charges et du règlement de lotissement lorsqu'ils existent.
Délai de rétractation
Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain isolé. Ce droit n'est valable que pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement. Le délai de rétractation, d’une durée de 7 jours, démarre le lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou le lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente. 
La rétractation doit être notifiée au lotisseur par lettre recommandée avec avis de réception. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Indemnité d’immobilisation
Au moment de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur doit généralement verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie de la réservation du terrain. Cette indemnité ne doit pas excéder 10 % du prix de la vente, lorsqu’il s’agit d’un terrain isolé, et 5 % du prix de la vente, si le terrain est dans un lotissement. Dans ce dernier cas, le lotisseur doit déposer cette somme sur un compte bloqué (auprès du notaire ou dans une banque) jusqu'à la signature de l'acte de vente. Si la vente n'est pas conclue pour des raisons tenant au lotisseur, l'indemnité versée doit être restituée à l'acquéreur dans un délai de 3 mois. Si, en revanche, l'acquéreur exerce son droit de rétractation, l'indemnité versée lui est alors restituée dans un délai de 21 jours. 
Lorsque la vente n'est pas conclue parce que l'une des conditions suspensives inscrites dans le contrat n'est pas remplie (non obtention d'un permis de construire par exemple), l'indemnité doit être restituée à l'acquéreur. Aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.

A propos de l'auteur

Etienne PETIT
Etienne PETIT

Avocat

Etienne Petit, Avocat à la Cour, intervient principalement en droit économique et, en particulier, en droit de la publicité et de la promotion des ventes. Auteur de très nombreux articles sur le sujet, il a publié, en 2012, le Guide du nouveau droit de la publicité et de la promotion chez Lextenso / Gualino. Il est également chargé d'enseignement à l'Université Paris Dauphine en Master de Stratégie & Marketing, Master au sein duquel il enseigne le droit de la publicité et de la promotion des ventes.

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