Modèle de contrat Bail d'habitation de courte durée

Bruno Mathieu

Auteur du modèle de contrat Bail d'habitation de courte durée

Avocat

Bruno Mathieu, Docteur en Droit, associé fondateur du cabinet MATHIEU & ASSOCIES, est avocat au barreau de Paris.
Maître de Conférences et Directeur l’Institut d’Etudes Judiciaires de Versailles, il est l'auteur de plusieurs livres et articles (Copropriété, Mode d’emploi aux éditions Delmas, Les procédures d’urgence en Droit des Affaires, aux éditions Lextenso, etc.).

A savoir

Une durée du bail réduite. 
La durée du contrat de location est, en principe, au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. 
La loi de 1989 autorise la conclusion d’un bail pour une durée réduite supérieure à 1 an et inférieure à 3 ans lorsque qu’un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. 
Ces raisons et l'événement invoqués doivent être mentionnés dans le contrat. Le bénéfice de la dérogation suppose donc un bail écrit (Paris, 5 juill. 1995, Bordeaux, 26 juin 1997). Par exemple : le bailleur va, en partant à la retraite, perdre le logement de fonction dont il bénéficie ; le bailleur va bientôt y loger son fils une fois ses études à l’étranger terminées ; le bailleur part travailler pour 16 mois à l’étranger et reviendra à l’issue de sa mission ; le bailleur compte s’installer dans le logement à l’issue de son propre bail, etc. Il faut un événement précis, objectif, qui ne dépende pas du simple bon vouloir du bailleur. 
La loi exige que soit mentionnée la relation précise entre les raisons professionnelles ou familiales avancées et l'événement attendu. Il faut être précis et indiquer, par exemple, que le bailleur reprendra son logement à son retour en France, à l’issue de son contrat de mission de 12 mois en Suisse, éventuellement prorogeable pour une durée de 6 mois. Se contenter d’invoquer la prochaine installation d’un enfant, le prochain «changement de situation professionnelle» du bailleur ou la nécessité de venir s'installer à Paris, sans autre précision, ne suffit pas. 

L’évènement attendu survient.
Le bailleur devra, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par notification d’huissier), confirmer au locataire, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Il doit en apporter la preuve. Un congé délivré «dans un délai raisonnable» à l'issue du bail à durée réduite est nul (Civ. 3e, 11 juill. 2007). Le Locataire sera alors déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Et, selon l’Administration, durant le préavis, le locataire n'est tenu de payer le loyer, après confirmation de l'événement par le bailleur, que pour le temps où il a occupé réellement les lieux (Rép. min. JOAN Q, 22 janv. 1990, p. 355). 

La réalisation de l’événement attendu est retardée. 
Le bailleur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par notification d’huissier), en informer son locataire, deux mois au moins avant le terme du contrat. Il peut lui proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. L’évènement attendu ne se réalise pas ou sa réalisation n’est pas régulièrement confirmée. Le contrat de location est alors réputé être de trois ans. Le droit commun du bail issu de la loi du 6 juillet 1989 s’applique, avec toutes les garanties de maintien accordées au locataire (tacite reconduction du bail, encadrement des congés, etc.).

Notice

Désignation
Précisez le type de logement (appartement, maison, etc.) et mentionnez son adresse. Indiquez la surface habitable du logement. La surface habitable du logement correspond, selon l’article R. 111-2 du Code de la construction, à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, des locaux communs et des autres dépendances des logements, ainsi que des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

Consistance
Indiquez le nombre de pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil) le numéro de lot, les millièmes (lorsque le logement est dans une copropriété), et décrivez les autres éléments du logement (salle d’eau, salle de bains, cuisine, coin cuisine, balcon, terrasse, penderie, etc.). Indiquez les dépendances mises à la disposition du locataire soit pour son usage privatif (box, parking, cave, jardin, etc.), soit pour un usage collectif (jardin, piscine, etc.). 

Destination des locaux
Précisez l’usage autorisé du logement en indiquant soit un usage exclusif d’habitation (cas le plus fréquent), soit un usage mixte professionnel et d’habitation. Dans ce dernier cas, le locataire pourra exercer son activité professionnelle dans une partie du logement. Concrètement, le locataire est autorisé à exercer une activité libérale (médecin, dentiste, profession para-médicale, conseil, architecte, etc.).

Etat des lieux 
L’état des lieux est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. Il pourra être complété, pendant le premier mois de la période de chauffe, par l'état des éléments de chauffage. 
L’état des lieux doit refléter le plus fidèlement possible l’état dans lequel se trouve le logement, et les équipements loués, lors de la remise des clefs. En effet, la confrontation des indications qu’il comporte à celles que comportera l’état des lieux de sortie permettra d’établir si le locataire a, ou non, correctement entretenu « la chose louée ». L’enjeu : la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie. Il ne faut pas oublier qu’établir un état des lieux sert avant tout les intérêts du locataire. En effet, en son absence, le logement est réputé être pris en « bon état ». 
L’état des lieux doit donc être complet et détaillé, c’est-à-dire porter sur tous les éléments du logement. C’est l’occasion de noter tout ce qui ne semble pas en parfait état (une tâche sur la moquette du salon, une vitre fissurée, etc.). 
Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». La loi prévoit la possibilité de recourir aux services d’un huissier de justice lorsque l’état des lieux d’entrée ou de sortie (c’est surtout lui qui est visé) ne peut pas être établi contradictoirement par les parties. La partie la plus diligente en prend l’initiative et les parties sont avisées par l’huissier de sa venue au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. 

Remise des clefs 
Précisez le nombre de trousseaux de clefs remis au locataire et leur consistance.

Durée 
Le bail est conclu pour une durée supérieure à 1 an et inférieure à 3 ans. C’est possible à condition qu’un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Ces raisons et l'événement invoqués doivent être mentionnés avec précision dans le contrat. Par exemple : le bailleur va, en partant à la retraite, perdre le logement de fonction dont il bénéficie ; le bailleur va bientôt y loger son fils une fois ses études à l’étranger terminées ; le bailleur part travailler pour 16 mois à l’étranger et reviendra à l’issue de sa mission ; le bailleur compte s’installer dans le logement à l’issue de son propre bail, etc. Il faut un événement précis, objectif, qui ne dépende pas du simple bon vouloir du bailleur. 
La loi exige que soit mentionnée la relation précise entre les raisons professionnelles ou familiales avancées et l'événement attendu. Il faut être précis et indiquer, par exemple, que le bailleur reprendra son logement à son retour en France, à l’issue de son contrat de mission de 12 mois en Suisse, éventuellement prorogeable pour une durée de 6 mois. Se contenter d’invoquer la prochaine installation d’un enfant, le prochain «changement de situation professionnelle» du bailleur ou la nécessité de venir s'installer à Paris, sans autre précision, ne suffit pas. 

Loyer – Indexation Indiquez le montant du loyer
Il est librement convenu entre les parties (exception faite des dispositifs légaux d’investissement locatif prévoyant un plafonnement des loyers) en fonction des prix du marché. La périodicité du loyer est généralement mensuelle (par exemple, le 3 du mois) et elle l’est de droit, lorsque le locataire le demande. Le loyer est en principe « à terme à échoir », c’est-à-dire que le locataire paye d’avance, en début de mois, le loyer du mois qui débute. Les modalités de paiement du loyer sont libres. Si le recours au prélèvement automatique est possible et utilisé en pratique, ce mode de paiement ne peut toutefois pas être imposé au locataire. La révision automatique du loyer chaque année n’est possible que si le bail le prévoit au moyen d’une clause d’indexation. 
La révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail (solution retenue dans notre modèle). L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Pour compléter votre clause, vous trouverez sur le site de l’INSEE (www.insee.fr) toutes les informations et chiffres utiles.

Charges 
Les charges locatives correspondent aux sommes qui peuvent être demandées au locataire en plus du loyer en contrepartie de services liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, etc. La liste des charges locatives constitue l’annexe modifiée du décret du 26 août 1987. Cette liste est limitative et impérative. Il n’est possible d’y déroger qu’en signant un accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Plutôt qu’un paiement mensuel sur la base des dépenses effectivement engagées, la pratique consacre le système des provisions pour charges avec une régularisation au moins annuelle. Le montant de la provision mensuelle est fonction des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant le mois qui suit l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. 

Dépôt de garantie 
Absolument pas obligatoire mais quasiment toujours demandé, le dépôt de garantie (nécessairement prévu au contrat lorsqu’il est exigé) sert à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et, en premier lieu, le paiement du loyer et des charges. Le dépôt peut être versé par le locataire ou par un tiers. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal (c’est-à-dire, hors provision sur charges) et il ne peut pas faire l’objet d’une révision en cours de bail destinée à prendre en compte l’évolution du loyer. Les sommes versées ne sont pas productives d’intérêts au profit du locataire. 

Cautionnement 
Choisissez l’option qui correspond à votre situation. En présence d’un cautionnement, pour être certain que la caution a véritablement conscience de la nature et de la portée de l’engagement qu’elle souscrit, et conformément aux exigences légales, notre modèle prévoit la remise d’un exemplaire original du bail à la caution.

Election de domicile 
Les notifications se faisant au domicile des parties, il est important que le bailleur informe le locataire d’un éventuel déménagement dans un délai à fixer (par exemple, 2 mois). 

Frais 
La clause est optionnelle mais il possible de demander au locataire de prendre en charge une part des frais de rédaction lorsque la rédaction du contrat de bail est confiée à un tiers (un avocat, un notaire, un agent immobilier, etc.). Le partage se fait à parts égales entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui rédige lui-même le contrat ne peut réclamer aucune contrepartie au locataire. La règle du partage 50/50 des frais ne joue que pour le bail, à l’exclusion de l’état des lieux ou du contrat de réservation.

Obligations du BAILLEUR
La clause reprend les principales obligations du bailleur : délivrer un logement décent, garantir la jouissance paisible du locataire, entretenir le bien loué et effectuer les réparations autres que locatives. Elle peut être complétée par des engagements particuliers. Par exemple, remplacer les radiateurs des chambres, repeindre le salon, etc. 

Obligations du LOCATAIRE 
La clause reprend les principales obligations du locataire: payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux loués, ne pas céder ou sous-louer les locaux, garnir les lieux, ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du BAILLEUR, s’assurer contre les risques locatifs, etc. S’agissant des obligations relatives à l’entretien du logement et de ses équipements, les réparations à la charge du locataire sont celles énumérées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relatif aux réparations locatives. La clause peut être complétée par des engagements particuliers, voire certaines interdictions. Par exemple, il peut être interdit au locataire de repeindre le logement avec une couleur vive ou sombre, de modifier les revêtements des sols, etc., sans l’autorisation expresse et préalable du bailleur. Enfin, le contrat prévoit une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires : chacun d’eux sera solidaire et indivis pour l’exécution des obligations contractées par le présent bail. 

Clauses résolutoires 
Le contrat peut stipuler une ou plusieurs clauses résolutoires visant certains manquements du locataire jugés particulièrement graves. L’intérêt : si la clause résolutoire n’autorise pas le bailleur à « expulser » son locataire sans passer devant le juge pour qu’il constate que « la clause est acquise », ce dernier n’aura pas à apprécier la gravité du manquement commis par le locataire. Stigmatisé comme tel, le manquement constaté est présumé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 
La loi de 1989 ne vise que trois manquements qui sont repris dans notre modèle : 
- ne pas respecter ses obligations financières (non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie) ;
- ne pas assurer le logement loué (non souscription d’une assurance des risques locatifs);
- ne pas respecter l’obligation « d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice » devenue définitive. Donc, le bail peut prévoir une clause résolutoire mais pour être mise en œuvre, il faudra d’abord avoir obtenu en justice une décision définitive (insusceptible d’appel) constatant le trouble du voisinage causé par le locataire.

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ET ANNEXES

Le contrat de bail est nécessairement passé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 

En annexe, figurent au minimum l’état des lieux d’entrée et l’inventaire des équipements domestiques fournis. 
Le dossier de diagnostic technique location peut contenir jusqu’à trois documents, à savoir : 
- l’état des risques naturels et technologiques : cela ne concerne que les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (pour le savoir, contacter votre mairie ou les services de la DDE). L’état des risques est établi par le bailleur moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. Il est accompagné des extraits des documents de référence afin de permettre au locataire de situer le bien par rapport aux risques ; 
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce document, qui n’a qu’une valeur purement informative, est établi par un professionnel habilité et assuré pour le faire. Sa durée de validité est de dix ans ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : l’obligation ne concerne que les immeubles affectés en tout ou partie à l’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Lorsque le logement loué fait partie d’une copropriété, le constat ne porte que sur les parties privatives. Le constat est réalisé par un professionnel agréé. A la date de signature du bail, le constat doit avoir été établi depuis moins de 6 ans. Lorsque le logement a, par le passé, fait l’objet d’une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique survenue pendant la période où le bailleur était propriétaire de l'immeuble ou dont il a lui-même informé par le précédant propriétaire, le bailleur doit l’indiquer en établissant une déclaration des sinistres indemnisés. La déclaration est établie par le bailleur, sous sa seule responsabilité, sur papier libre. Déclaration du bailleur portant sur les sinistres indemnisés Lorsque le logement loué est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. 

Enfin, l’article 3-2 de la loi de 1989 impose au bailleur de fournir au locataire une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble. Cette note d’information, qui n’a qu’une valeur informative précise le texte, est annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend : 
- une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne; 
- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne numérique" Dans ce dernier cas, il faut préciser les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du service.

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ».

Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

La loi autorise la conclusion d’un bail pour une durée réduite lorsque qu’un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
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