Modèle de contrat Bail commercial

Cyril Sabatié

Auteur du modèle de contrat Bail commercial

Avocat

Maître Sabatié, avocat, est l'ancien Directeur du service juridique de la FNAIM. Après avoir suivi les enseignements du DESS « Droit de la construction et de l’urbanisme » et du DEA «Droit privé » de l’Université de PARIS XII, il a intégré la filiale protection juridique du groupe MATMUT en 1999, avant d'intégrer la FNAIM en 2001, au sein de laquelle il a ensuite exerçé les fonctions de Directeur juridique. En août 2008, il rejoint le cabinet d'avocats LBVS en qualité d’associé. Formateur et intervenant en droit immobilier, il est membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), et titulaire du BADGE EDHEC/ESI de management immobilier, Maître Cyril SABATIÉ est également l'auteur de l'ouvrage Copropriété, Statut - Gestion - Contentieux publié en 2009 par les Éditions DALLOZ DELMAS.

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A savoir

Un statut protecteur. 
Le statut des baux commerciaux est avantageux puisqu’il assure la pérennité de l'exploitation du fonds, garantit une durée minimale de location et encadre l’évolution du loyer. 
Le bénéfice de ce statut est toutefois réservé au commerçant ou à l’artisan qui remplit quatre conditions : aux termes d’un contrat de bail, le commerçant ou l’artisan immatriculé au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers exploite dans le local loué son fonds de commerce ou fonds artisanal.
Mais une soumission volontaire au statut est possible pour un locataire qui ne remplit pas les conditions légales. 

La nécessité de conclure un bail. 
Le bénéfice du statut suppose l’existence d’un contrat de bail, c’est-à-dire, la mise à disposition temporaire d’un local en contrepartie du paiement d’un loyer. Si la forme du bail importe peu, l'exigence d'un prix est en revanche une caractéristique du bail qui le distingue du simple prêt à usage. 

Conventions exclues en raison de leur durée. 
La durée du bail est en principe de 9 ans. Les conventions de trop courte ou trop longue durée sont exclues du statut des baux commerciaux. L’exclusion vise les baux emphytéotiques (de 18 à 99 ans), sauf en ce qui concerne la révision du loyer, le bail à construction aux termes duquel le locataire s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, ce dernier en devenant propriétaire à l'expiration du contrat, ainsi que les contrats de concession immobilière. 
L’exclusion vise aussi les baux de courte période : le bail dérogatoire de deux ans, les locations saisonnières et les conventions d’occupation précaire. 

Conditions tenant au locataire. 
Le statut des baux commerciaux s'applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » (article L. 145-1 du Code de commerce). 
Le preneur doit donc remplir deux conditions cumulatives pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux : être un commerçant ou un artisan inscrit au RCS ou au Répertoire des métiers qui exploite un fonds de commerce ou artisanal qui lui appartient. Les professions libérales (médecins, dentistes, avocats, expert-comptable, etc.) ne sont donc pas concernées. Le bail conclu pour l’exercice de leur activité est donc, sauf extension conventionnelle, soit un bail professionnel, soit un bail à usage mixte d’habitation et professionnel. La loi prévoit toutefois des extensions au profit des artisans, des établissements d'enseignements, des services municipaux exploités en régie, des personnes morales de droit public à caractère industriel et commercial, etc. (article L. 145-2).

Particularités du bail mixte commercial et d’habitation. 
Lorsqu’une partie des locaux est à usage d’habitation, cette partie doit satisfaire aux normes d’un logement décent. Deux autres particularités sont à signaler : 
 - d’une part, en cas de détermination de la valeur locative du local dans le cadre d’une procédure de révision du loyer, la valeur locative de cette partie à usage d’habitation est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour les locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial (C. com. R. 145-4, al. 2); 
 - d’autre part, le bailleur pourra exercer son droit de reprise, en s’opposant au renouvellement du bail sans offre d'indemnité d’éviction, soit en reprenant le local pour l’habiter (à condition que les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux soient divisibles, et que cela n'apporte pas un « trouble grave » à l'exploitation du fonds), soit lorsque la partie du local donné à bail destinée à l'habitation est soit vacante, soit utilisée à des fins commerciales (sous les mêmes réserves).

Notice

ENTRE LES SOUSSIGNES

Le bailleur est le propriétaire du local loué, ou son représentant : il convient d’indiquer, lorsque le bailleur est une personne physique, ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, profession et domicile. 
Lorsqu’il s’agit d’une société, sa raison et forme sociale, l’adresse de son siège social, ainsi que les nom, prénoms et qualités de la personne qui la représente. 
Trois situations particulières sont à signaler : 
 - lorsque le local est un bien commun à deux époux, chacun d’eux doit y consentir (article 1425 du Code civil), à peine de nullité du bail ; 
 - l’usufruitier d’un local ne peut pas consentir de bail commercial sans le concours du nu-propriétaire. La règle vaut également pour le bail de courte durée inférieur à deux ans, mais pas pour une simple convention d’occupation précaire ; 
 - enfin, en cas d’indivision, le bail est passé par l’ensemble des coïndivisaires ou par celui ou ceux d’entre eux ayant reçu un mandat spécial pour le conclure. 

Lorsque le locataire exerce en qualité de commerçant individuel, le bail est établi à son nom personnel. Lorsqu’il s’agit d’une société, il convient d’indiquer sa raison et forme sociale, l’adresse de son siège social, ainsi que les nom, prénom et qualités de la personne qui la représente. Lorsque la société est en cours de constitution, au moment de la signature du bail, la bail peut être signé par le créateur, en son nom, à condition de prévoir la possibilité de lui substituer la société, une fois celle-ci régulièrement constituée.

DESIGNATION, CONSISTANCE ET DESTINATION DES LOCAUX

Désignation et consistance : 
La description du local loué doit être précise. Il faut donc indiquer sa surface, sa composition, les locaux annexes ou accessoires (une cour, une place de parking, une cave, une remise, un accès réservé, etc.).
Dans notre modèle, vous disposez d’une option selon que le local comporte, ou non, à titre accessoire, d’un local affecté à un usage d’habitation. Cochez la case qui correspond à votre situation et décrivez, le cas échéant, la partie habitation du local. 
Enfin, lorsque le local est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, il convient de le préciser. 

Destination des locaux : 
Les baux dits « tous commerces » sont rares. Le bail délimite, en général, la ou les activités qui pourront être exploitées dans le local loué. 
La destination attribuée au local dans le contrat, librement convenue par les parties, doit être déterminée avec précision puisque la destination du local est exclusivement déterminée en fonction des clauses du contrat. Elle prime l'usage effectif qui est fait des locaux par le locataire. A cet égard, une simple tolérance du bailleur ne peut, à elle seule, valoir acceptation d’un changement de destination. Seule une modification conventionnelle, expresse ou tacite peut opérer un tel changement. Cela n'exclut pas pour autant une extension de cette destination à une activité incluse, c’est-à-dire une activité dérivée (par exemple, un pharmacien développant une activité de parapharmacie), ou une déspécialisation régulière du bail. 
Notre modèle autorise le preneur à y adjoindre, en cours de bail, après autorisation du bailleur, des activités connexes ou complémentaires. Sont « connexes » les activités qui ont un rapport étroit avec celle(s) prévue(s) dans le bail, alors que sont « complémentaires » celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale ou qui sont susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont exercées, sans en modifier la nature.

ETAT DES LIEUX ET REMISE DES CLEFS

Etat des lieux et inventaire :
L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour éviter les problèmes. Il est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». 

Remise de clefs :
Précisez le nombre de trousseaux de clefs remis au locataire et leur consistance.

CONDITIONS PARTICULIERES DE LA LOCATION

Durée et prise d’effet 
Le principe, posé par l’article L. 145-4 du Code de commerce, est que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans. Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui fixe une durée minimale. 
 Sauf clause ou convention contraire écartant ou assortissant la mise en œuvre de la résiliation triennale du versement d’une indemnité au profit du bailleur, le locataire peut toutefois résilier le bail au terme de chaque période triennale, en délivrant un congé par acte d’huissier pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. Le bailleur peut en faire autant s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. 
C’est pourquoi la pratique a consacré l’expression de « bail 3, 6, 9 ». 
Mais le bail peut être consenti pour une durée supérieure à neuf ans (étant entendu qu’un bail d’une durée supérieure à douze ans doit obligatoirement être publié aux bureaux des hypothèques) ou pour une durée inférieure à deux ans (bail dérogatoire de courte durée). 

Loyer – TVA 
Le loyer est fixé librement lors de la conclusion du contrat de bail initial. Le bail indique la périodicité du paiement du loyer (mensuelle, trimestrielle…) et précise si le loyer est réglé à terme échu (c’est-à-dire à la fin du terme) ou à terme à échoir. Notre modèle retient tous les cas de figure. 
S’agissant de la TVA, lorsqu’elle n’est pas due de plein droit (cas prévus par l’article 261-D du code général des impôts : emplacements de parking, poursuite de l’activité du bailleur sous une autre forme, accroissement des débouchés du bailleur, participation du bailleur aux résultats de son locataire), elle peut être appliquée sur option. 
L’option s’effectue par simple lettre accompagnée d’éléments objectifs prouvant l’intention effective de louer en TVA. Elle s’applique immeuble par immeuble (secteur d’activité distinct avec son propre prorata de déduction), pour une durée de dix ans (jusqu’au 31 décembre de la neuvième année suivant celle de l’option), ou vingt ans lorsque le bailleur a obtenu le remboursement effectif d’une partie ou de la totalité de la TVA supportée sur l’achat. 
L’option pour la taxation des loyers à la TVA est ouverte à toute personne physique ou morale (de droit public ou privé) qui donne en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA, ou non assujetti, sous réserve, dans ce dernier cas, que le bail fasse mention expresse de l’option par le bailleur. 
En général, le contrat de bail prévoit expressément le régime fiscal applicable ou, le cas échéant, la faculté pour le bailleur d’opter en cours de bail pour le régime de la TVA. Tel est le cas de notre modèle. 

Révision du loyer 
La révision du montant du loyer en cours de bail est organisée par la loi avec : 
– soit le mécanisme de la révision triennale du loyer, 
– soit l’insertion dans le contrat d’une clause d’indexation (dite « clause d’échelle mobile ») qui permet un réajustement périodique (tous les trimestres, tous les ans) et automatique du loyer. 
Cochez la case qui correspond à votre choix. 
Le choix de l’indice est encadré. Il doit avoir une relation directe avec l’objet du contrat. 
Notre modèle retient le nouvel Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’Insee. L’indice trimestriel du coût de la construction peut aussi être retenu. 

Impôts et taxes 
Notre modèle met à la charge du preneur l’ensemble des impôts et taxes. Ce point peut bien sûr être discuté entre les parties et une répartition différente en résultera. 

Provision pour charges et régularisation 
La répartition des charges est convenue par les parties et arrêtée dans le contrat de bail. Les charges locatives, qui correspondent aux dépenses effectuées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble, sont généralement récupérées auprès du locataire. Les taxes sur les immeubles qui correspondent à un service rendu au locataire (assainissement, enlèvement des ordures ménagères et balayage), sont à la charge de ce dernier. En l’absence de stipulation contraire, la taxe foncière est à la charge du bailleur. Les dépenses qui incombent légalement au bailleur (par exemple, les primes d'assurance, l'impôt foncier ou les travaux de réparation) et qui ont été transférées au locataire s'analysent en un supplément de loyer. 
Le plus souvent, le bail prévoit une provision pour charges versée en même temps que le loyer, avec une régularisation annuelle sur présentation du relevé des charges effectivement exposées. Mais les parties peuvent aussi fixer forfaitairement le montant des charges incombant au locataire correspondant à un pourcentage du loyer. Un système simple, mais rigide, dans la mesure où le montant forfaitaire ne peut revu, à la hausse ou à la baisse, qu’à l’occasion du renouvellement du bail. 
Dans notre modèle, toutes les charges, quelle que soit leur nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, à l’exception de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion, sont à la charge du preneur. Un système de provision pour charges, avec régularisation annuelle et réajustement du montant de la provision, est retenu. 

Dépôt de garantie 
Le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie destiné à garantir la correcte exécution du bail et, en particulier, le paiement des diverses sommes qui pourraient être dues par le locataire lors de la restitution des lieux. Le dépôt de garantie est restitué au départ du locataire. En seront déduits, le cas échéant, les frais de remise en état du local à condition que le bailleur apporte la preuve d'un préjudice, d'une faute et d'un lien de causalité (Civ. 3e, 3 déc. 2003, n° 02-17933). 

Cautionnement 
 Choisissez l’option qui correspond à votre situation. Un cautionnement peut être donné par un professionnel (une banque, par exemple) ou par un non-professionnel. Demandé le plus souvent en plus du versement d’un dépôt de garantie, le cautionnement est l’engagement unilatéral par lequel une personne prend l’engagement de se substituer au débiteur principal défaillant (en l’occurrence, le locataire) en exécutant, à sa place, l’obligation qu’il ne respecterait pas. Le cautionnement est déterminé lorsque le montant de l'obligation cautionnée est connu à la signature, ou si la caution limite l'étendue de sa garantie. Il est indéterminé (ou indéfini) dans le cas contraire ou lorsque la caution, tout en limitant le montant de son engagement, garantit « tous » les impayés du locataire. 

Election de domicile et compétence 
L’élection de domicile permet de s’entendre sur l’adresse à utiliser pour les différents courriers et significations. 
La clause attribue aussi une compétence exclusive aux tribunaux du ressort de la situation de l’immeuble.

CONDITIONS GENERALES DE LA LOCATION

État des biens loués 
Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu, ainsi que les accessoires indispensables à l'utilisation normale du local (une cave, un parking, etc.), en bon état de réparations de toute espèce.
Lorsque l'exploitation du local est soumise à des autorisations particulières, le bailleur doit les obtenir avant de remettre la chose au preneur. Il lui incombe de vérifier si certaines restrictions administratives n'interdisent pas l'affectation contractuelle. 

Entretien, travaux et réparations 
En l’absence de clause contraire, le bailleur doit entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (code civil, art. 1719) et faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (code civil, art. 1720). Cette obligation est parfois atténuée, voire supprimée par le contrat. 
En principe, le bailleur doit prendre en charge trois types de réparations : 
– les réparations d’entretien et de gros entretien : il s’agit des réparations les plus importantes, touchant généralement à la structure de l’immeuble ou aux équipements indispensables à l’utilisation normale de la chose louée, 
– les grosses réparations : elles sont définies par l’article 606 du code civil comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Pour qualifier une dépense de grosse réparation, la jurisprudence se réfère généralement à l’importance de la réparation, ainsi qu’au caractère exceptionnel de la dépense. Ainsi, les travaux de réfection relatifs au gros œuvre sont par nature de gros travaux. Idem pour le ravalement d’un immeuble, la réfection d’une toiture ou d’une verrière, 
– les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure : elles sont distinctes des « grosses réparations ». Mais, là encore, les parties peuvent très bien prévoir que les travaux liés à la vétusté seront à la charge du preneur. 
Dans notre modèle, le bailleur ne prend en charge que les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil et les frais de ravalement, que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent. 

Aménagement des biens loués par le Preneur 
La clause limite la liberté laissée au preneur d’effectuer des travaux de transformation puisqu’il devra y avoir été autorisé par le bailleur. Si ce dernier les autorise, les aménagements profiteront ensuite au bailleur.

Autres charges et conditions 
Cette clause rappelle plusieurs obligations traditionnellement mises à la charge du preneur. 

Enseigne – Publicité 
La clause organise les modalités de pose et de retrait d’une enseigne par le preneur. 

Assurances 
La clause précise les obligations du preneur en matière d’assurance : nature des risques couverts, modalités de l’indemnisation, information du bailleur. 

Sous-location – cession du bail – apport en société 
Le bail peut prévoir l’exploitation exclusive du fonds ou l’occupation des locaux par le seul locataire. Il est recommandé de régler le cas de la location-gérance du fonds en l’autorisant ou en l’interdisant expressément. 
Si la cession du fonds de commerce doit être autorisée sans aucune restriction (elle emporte cession du bail qui en est l’un des éléments), la cession du seul droit au bail et la sous-location peuvent faire l’objet, au moyen d’une stipulation expresse du bail, d’une interdiction totale ou partielle. 
Notre modèle interdit la sous-location, autorise la location-gérance (sous conditions) et encadre la cession du bail. 

Solidarité – indivisibilité 
Le modèle prévoit, en cas de décès du Preneur, la solidarité et l’indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants, tant pour le paiement des loyers et accessoires que pour l’entière exécution du bail. 

Clause résolutoire 
La clause résolutoire est un mécanisme qui permet d'obtenir la résiliation d'un contrat de bail commercial en cas de manquement contractuel du preneur. La clause stipulée dans le contrat de bail peut sanctionner tout manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles, dès lors que le manquement est expressément visé. La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou sommation d'exécuter demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges, saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244 du Code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La notification intervient par acte extrajudiciaire (signification par huissier) et vise expressément le manquement reproché au preneur, afin que le locataire sache ce qu'on lui demande et puisse, en conséquence, régulariser la situation. Par exemple, en cas de non-paiement des loyers, seront indiqués la période et le montant global des loyers encore dus. S'il existe plusieurs locataires, chacun d'entre eux doit être mis en demeure. Le commandement ou la sommation entraîneront la résiliation de plein droit du bail s'ils ne sont pas suivis d'effet dans le délai d'un mois. Le juge n'a pas à apprécier la gravité du manquement reproché. Le bailleur n’a plus qu’à la faire constater par la juridiction compétente. 

Fin du bail par cas fortuit ou force majeure 
Le bail précise que si le local venait à être détruit par un cas fortuit ou de force majeure, le bail serait résilié de plein droit, sans indemnité ni recours. 

Enregistrement – Frais et honoraires 
La formalité de l’enregistrement, qui n’est pas obligatoire, permet de donner une date certaine, ce qui conforte son opposabilité aux tiers, en particulier, à l’acquéreur de l’immeuble. 
Le bail doit être rédigé en trois exemplaires originaux, signés par les parties et il peut être enregistré au Bureau de l’enregistrement de la situation de l’immeuble. 
L’enregistrement volontaire donne lieu à la perception d’un droit fixe de 25 € (CGI, art. 739). S’agissant des frais et honoraires, le Code de commerce ne fixant aucune règle en la matière. Il revient aux parties de régler la question. En principe, tous les frais (enregistrement, rédaction, etc.) sont à la charge du locataire. Notre modèle retient que tous les frais et honoraires engagés par chacune des parties resteront à leur charge respective.

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ET ANNEXES

Le contrat de bail est nécessairement passé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 
Le nombre d’annexes dépend du local loué. 
Le dossier de diagnostic technique est joint.

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). 
Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. 
La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ». 


Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

Le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose l’existence d’un contrat de bail. Le bail est ici conclu pour 9 ans. C'est le classique bail "3, 6, 9".

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
 Télécharger gratuitement le modèle : Bail commercial

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