Modèle de contrat Bail en meublé : location à un étudiant

Etienne PETIT

Auteur du modèle de contrat Bail en meublé : location à un étudiant

Avocat

Etienne Petit, Avocat à la Cour, intervient principalement en droit économique et, en particulier, en droit de la publicité et de la promotion des ventes. Auteur de très nombreux articles sur le sujet, il a publié, en 2012, le Guide du nouveau droit de la publicité et de la promotion chez Lextenso / Gualino. Il est également chargé d'enseignement à l'Université Paris Dauphine en Master de Stratégie & Marketing, Master au sein duquel il enseigne le droit de la publicité et de la promotion des ventes.

A savoir

Régime juridique. 
La location est soumise au droit commun du louage de choses issu du Code civil, à certaines dispositions de la loi de 1989 - obligation de délivrer un logement décent et d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique – et, surtout, pour partie, aux dispositions impératives des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction qui s'appliquent aux locaux loués par des bailleurs particuliers ou professionnels (Civ. 3e, 12 mai 2009). La particularité de ce régime tient au fait que la durée de la location peut alors être réduite de 12 à 9 mois, ce qui a pour conséquence d’écarter la règle de la reconduction automatique du bail. En revanche, ces dispositions ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. 

La notion de « meublé ». 
Elle est utilisée par la loi sans qu’elle la définisse. Pour les juges, le logement loué est meublé lorsqu’il est garni de tout ce qui est normalement utile pour y vivre, c’est-à-dire des meubles (lit(s), table, chaises, etc.), des appareils électroménager usuels (réfrigérateur, table de cuisson, etc.), mais aussi des ustensiles et équipements courants (couverts, assiettes, verres, casseroles, etc.). Le local dépourvu des éléments essentiels à une vie normale ne peut pas être considéré comme étant loué meublé : par exemple, en l'absence d'appareil ménager, de literie et d'ustensiles de cuisine. 
Si le locataire est obligé de compléter l’équipement pour user des lieux loués conformément à leur usage d'habitation, la qualification de meublé risque d’être écartée (Paris, 8 avr. 2008). D’où l’importance de l’inventaire des équipements fournis qui sera annexé au bail. Il a même d’ailleurs été jugé que sans inventaire annexé au bail, celui-ci ne peut recevoir la qualification de bail meublé (Paris, 18 mars 2008). 

La notion de « résidence principale ». 
Elle n’est pas définie par la loi. On considère que c’est le lieu du « principal établissement » d’une personne, celui où elle réside de manière effective et continue et où elle est domiciliée d’un point de vue administratif (pour les impôts, en tant qu’électeur, etc.), étant entendu qu’on ne peut avoir qu’un seul domicile. Ce qui compte, c’est la réalité et l’effectivité de l’occupation à titre de résidence principale. 
Peu importe la dénomination donnée au bail (CA Caen, 4 sept. 2008) ou que le contrat de bail stipule que le studio loué ne constituait pas la résidence principale du locataire légalement domicilié chez ses parents (Civ. 3e, 4 févr. 2009) : dès lors que le local loué constitue en fait la résidence principale du locataire, les dispositions impératives des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation s’appliquent, avec toutes leurs conséquences. 
En cas de doute, il incombe au locataire d'apporter la preuve que l'appartement loué constitue sa résidence principale (Civ. 3e, 20 sept. 2006). 

La notion « d’étudiant » 
La loi ne le précise pas. En principe, sont considérées comme des étudiants les personnes qui, titulaires du Bac ou d’un titre équivalent, poursuivent des études. Pour le Code de la sécurité sociale (article L. 381-4), sont soumis au régime des étudiants les élèves et les étudiants des établissements d'enseignement supérieur, des écoles techniques supérieures, des grandes écoles et classes du second degré préparatoires à ces écoles, âgés de moins de 28 ans.

L’obligation de délivrer un logement décent. 
Le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent qui ne fait pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Il est équipé des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques d’un « logement décent » ont été précisées par décret.

Notice

DESIGNATION, CONSISTANCE ET DESTINATION DES LOCAUX

Désignation 
Précisez le type de logement (appartement, maison, etc.) et son adresse. 

Consistance 
Indiquez la surface habitable du logement. Inutile de réaliser à métré type : il s’agit d’une estimation (d’où l’emploi du terme « environ »). 
La surface habitable du logement correspond, selon l’article R. 111-2 du Code de la construction, à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, des locaux communs et des autres dépendances des logements, ainsi que des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 
Indiquez le nombre de pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil) et décrivez les autres éléments du logement (salle d’eau, salle de bains, cuisine, coin cuisine, balcon, terrasse, penderie, etc.). Indiquez les dépendances mises à la disposition du locataire soit pour son usage privatif (box, parking, cave, jardin, etc.), soit pour un usage collectif (jardin, piscine, etc.). 

Destination des locaux 
Précisez l’usage autorisé du logement en indiquant soit un usage exclusif d’habitation (cas le plus fréquent), soit un usage mixte professionnel et d’habitation. Dans ce dernier cas, le locataire pourra exercer son activité professionnelle dans une partie du logement. Concrètement, le locataire est autorisé à exercer une activité libérale (médecin, dentiste, profession para-médicale, conseil, architecte, etc.). 

Etat des lieux et inventaire 
L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour éviter les problèmes. Il est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». 
L’inventaire des meubles et équipements domestiques fournis est indispensable puisqu’il a été jugé que faute d’inventaire annexé au bail, celui-ci ne peut recevoir la qualification de bail meublé. Il inventorie les meubles meublants (canapé, lits, armoires, etc.), les équipements électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, cafetière, etc.), les ustensiles de cuisine (casseroles, plats, couverts, etc.) et tout autre objet mis à la disposition du locataire. 
L'inventaire doit être signé des deux parties pour avoir force probante. Remise des clefs Précisez le nombre de trousseaux de clefs remis au locataire et leur consistance.

CONDITIONS PARTICULIERES DE LA LOCATION

Durée 
La durée minimale du contrat, qui est normalement d’un an, peut ici être réduite à 9 mois, ce qui a pour effet d’écarter les règles de reconduction automatique du contrat de location. Une durée de 9 mois est donc la condition nécessaire et suffisante pour éviter la reconduction. Pourquoi neuf mois ? Parce que cela correspond à la durée moyenne d’une année d’études, sans doute. 
Mais en réalité, cette durée peut être supérieure avec des universités qui privilégient de plus en plus un étalement des enseignements et des examens de septembre à fin juin. 
Dans ce cas, deux possibilités s’offrent au bailleur : 
- soit abandonner le régime de la location pour étudiant au profit du régime de la location en meublé de droit commun, avec un bail d’une durée minimale de 12 mois, la reconduction automatique du contrat, un encadrement des congés, etc., 
- soit conserver le régime de la location pour étudiant en signant, à l’issue du bail de 9 mois, un nouveau contrat avec le même locataire pour une nouvelle période de 9 mois, bail pour lequel le locataire donnera congé au bout d’un ou deux mois (puisqu’il peut le faire à tout moment), une fois son année d’études terminée.

Loyer et charges – Indexation 
Indiquez le montant du loyer et des charges. Le montant du loyer est librement convenu entre les parties. La périodicité du loyer aussi. Elle peut être mensuelle (par exemple, le 3 du mois) ou non. Contrairement à ce que prévoit la loi de 1989 pour les locations non meublées, la mensualisation du loyer n’est pas ici de droit, lorsque le locataire le demande. Le loyer est en principe « à terme à échoir », c’est-à-dire que le locataire paye d’avance, en début de mois, le loyer du mois qui débute. C’est la solution retenue dans notre modèle. Les modalités de paiement du loyer sont libres (chèque, etc.). 
Le recours au prélèvement automatique est possible et peut même être imposé au locataire. 
Les charges locatives correspondent aux sommes qui peuvent être demandées au locataire en plus du loyer en contrepartie de services liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, etc. Le régime contraignant de la loi de 1989, avec la répartition bien arrêtée des dépenses susceptibles d’être récupérées auprès du locataire et celles qui restent à la charge du seul propriétaire, ne s’applique pas ici. Les parties sont donc libres de retenir la répartition des charges qu’elles souhaitent. A cet égard, la liste des charges récupérables de l’annexe du décret de 1987 peut servir de référence. Les parties peuvent retenir un paiement mensuel des charges sur la base des dépenses effectivement engagées ou préférer opter pour un système des provisions pour charges, avec ou sans régularisation ultérieure. Notre modèle retient le système de charges forfaitaires sans régularisation. 
Le contrat contient une clause d’indexation permettant une révision automatique du loyer chaque année. La révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail (solution retenue dans notre modèle). Pour compléter votre clause, vous trouverez sur le site de l’INSEE (www.insee.fr) toutes les informations et chiffres utiles. 

Dépôt de garantie 
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et, en premier lieu, le paiement du loyer et des charges. Il n’existe pas ici de maximum légal. Son montant est donc fixé par le bailleur en considération, notamment, des meubles et équipements mis à la disposition du locataire.
Le contrat précise les modalités de restitution du dépôt à l’issue du bail : délais de restitution, justificatifs à fournir en cas de restitution partielle. Enfin, il précise que les sommes remises au bailleur à titre de dépôt de garantie ne sont pas productives d’intérêts au profit du locataire. 

Cautionnement 
Choisissez l’option qui correspond à votre situation. En présence d’un cautionnement, pour être certain que la caution a véritablement conscience de la nature et de la portée de l’engagement qu’elle souscrit, notre modèle prévoit la remise d’un exemplaire du bail à la caution, comme la loi l’exige pour les locations soumises à la loi de 1989. 

Election de domiciles 
Les notifications se faisant au domicile des parties, il est important que le bailleur informe le locataire d’un éventuel déménagement dans un délai à fixer (par exemple, 2 mois). 

Frais 
La clause est optionnelle mais il possible de demander au locataire de prendre en charge tout ou partie des frais de rédaction du bail, même lorsque c’est le bailleur lui même qui l’a rédigé. En effet, si la loi de 1989 sur les locations non meublées prévoit, lorsque la rédaction du contrat de bail (bail initial ou renouvellement) est confiée à un tiers (un avocat, un notaire, un agent immobilier, etc.), un partage des frais de rédaction de l’acte à parts égales entre le bailleur et le locataire, aucune restriction analogue n’est prévue en matière de location en meublé. 

CONDITIONS GENERALES DE LA LOCATION

Obligations du BAILLEUR 
La clause reprend les principales obligations du bailleur : délivrer un logement décent, garantir la jouissance paisible du locataire, entretenir le bien loué et effectuer les réparations autres que locatives. Elle peut être complétée par des engagements particuliers. Par exemple, remplacer les radiateurs des chambres, repeindre le salon, etc. 

Obligations du LOCATAIRE 
La clause reprend les principales obligations du locataire: payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux loués, ne pas céder ou sous-louer les locaux, ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du BAILLEUR, etc. 
S’agissant des obligations relatives à l’entretien du logement et de ses équipements, notre modèle reprend la répartition prévue par la loi en matière de locations vides. Les réparations à la charge du locataire sont celles énumérées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relatif aux réparations locatives, intégralement ou avec des réserves et restrictions à préciser. 
Le contrat met à la charge du locataire une obligation de s’assurer contre les risques locatifs et à en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, sur demande expresse du BAILLEUR. Sans cette clause expresse, le locataire d'un local meublé n’a aucune obligation légale de s'assurer contre les risques dont il doit répondre. 
La clause peut être complétée par des engagements particuliers (respecter une capacité d’ébergement fixée à 4 personnes, par exemple), voire certaines interdictions. Par exemple, il peut être interdit au locataire de repeindre le logement avec une couleur vive ou sombre, de modifier les revêtements des sols, etc., sans l’autorisation expresse et préalable du bailleur. 
Enfin, le contrat prévoit une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires : chacun d’eux sera solidaire et indivis pour l’exécution des obligations contractées par le présent bail. 

Clauses résolutoires 
Le contrat peut stipuler une ou plusieurs clauses résolutoires visant certains manquements du locataire jugés particulièrement graves. L’intérêt : si la clause résolutoire n’autorise pas le bailleur à « expulser » son locataire sans passer devant le juge pour qu’il constate que « la clause est acquise », ce dernier n’aura pas à apprécier la gravité du manquement commis par le locataire. Stigmatisé comme tel, le manquement constaté est présumé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 
Notre modèle reprend les trois manquements retenus par la loi de 1989 applicable aux locations vides, en en atténuant les conditions. La clause peut être complétée en ajoutant d’autres inexécutions considérées comme particulièrement graves (par exemple, un défaut d’occupation personnelle du logement). 

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ET ANNEXES

Le contrat de bail est nécessairement passé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 
En annexe, figurent au minimum l’état des lieux d’entrée et l’inventaire des équipements domestiques fournis. 
Le dossier de diagnostic technique location peut contenir jusqu’à trois documents, à savoir : 
- l’état des risques naturels et technologiques : cela ne concerne que les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (pour le savoir, contacter votre mairie ou les services de la DDE). L’état des risques est établi par le bailleur moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. Il est accompagné des extraits des documents de référence afin de permettre au locataire de situer le bien par rapport aux risques ; 
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce document, qui n’a qu’une valeur purement informative, est établi par un professionnel habilité et assuré pour le faire. Sa durée de validité est de dix ans ; 
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : l’obligation ne concerne que les immeubles affectés en tout ou partie à l’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Lorsque le logement loué fait partie d’une copropriété, le constat ne porte que sur les parties privatives. Le constat est réalisé par un professionnel agréé. A la date de signature du bail, le constat doit avoir été établi depuis moins de 6 ans. 
Lorsque le logement a, par le passé, fait l’objet d’une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique survenue pendant la période où le bailleur était propriétaire de l'immeuble ou dont il a lui-même informé par le précédant propriétaire, le bailleur doit l’indiquer en établissant une déclaration des sinistres indemnisés. La déclaration est établie par le bailleur, sous sa seule responsabilité, sur papier libre. Lorsque le logement loué est soumis au statut de la copropriété, le bailleur peut communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). 
Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. 
La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ».

Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

La location est soumise au droit commun du louage de choses et, pour partie, aux dispositions impératives des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction. La particularité de ce régime tient au fait que la durée de la location peut alors être réduite de 12 à 9 mois, ce qui a pour conséquence d’écarter la règle de la reconduction automatique du bail.

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
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