Modèle de contrat Bail location en meublé - Colocation étudiants

Myriam Hertz

Auteur du modèle de contrat Bail location en meublé - Colocation étudiants

Avocate

Maître Myriam Hertz est collaboratrice du Cabinet Mathieu & Associés. Titulaire d'un Master 2 Droit des obligations civiles et commerciales, elle a obtenu le Certificat d’Aptitude à la Profession d’Avocat à Paris en 2011. Ses domaines de compétence sont le Droit Commercial, le Droit Immobilier et le Droit Bancaire et Financier.

A savoir

Définition de la colocation
Le terme désigne la location partagée d’un même logement par plusieurs personnes qui ne sont pas unies par un lien de droit. Les colocataires peuvent être des amis, des personnes qui se sont spécialement trouvées pour partager leurs charges de logement, des collègues de travail, etc. Ils peuvent aussi être unis par un lien affectif en étant concubins ou liés par un Pacs. Dans le cas présent, il s’agit d’étudiants. 

Régime juridique
La colocation ne fait l’objet d’aucun régime juridique propre. En cas de location d’un logement loué meublé pour un usage d’habitation principale, la location est soumise au droit commun du louage de choses issu du Code civil, à certaines dispositions de la loi de 1989 - obligation de délivrer un logement décent et d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique – et, surtout, aux dispositions impératives de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. 
La particularité de ce régime tient au fait que la durée de la location peut alors être réduite de 12 à 9 mois, ce qui a pour conséquence d’écarter la règle de la reconduction automatique du bail. 
Il s’agit ici seulement d’une possibilité : le bailleur peut très bien préférer conserver la durée normale d’un an mais dans ce cas, l’ensemble du régime de la location en meublé pour un usage de résidence principale s’appliquera. 

La notion de « meublé »
Elle est utilisée par la loi sans qu’elle la définisse. Pour les juges, le logement loué est meublé lorsqu’il est garni de tout ce qui est normalement utile pour y vivre, c’est-à-dire des meubles (lit(s), table, chaises, etc.), des appareils électroménager usuels (réfrigérateur, table de cuisson, etc.), mais aussi des ustensiles et équipements courants (couverts, assiettes, verres, casseroles, etc.). 
Le local dépourvu des éléments essentiels à une vie normale ne peut pas être considéré comme étant loué meublé : par exemple, en l'absence d'appareil ménager, de literie et d'ustensiles de cuisine. 
Si le locataire est obligé de compléter l’équipement pour user des lieux loués conformément à leur usage d'habitation, la qualification de meublé risque d’être écartée (Paris, 8 avr. 2008). 
D’où l’importance de l’inventaire des équipements fournis qui sera annexé au bail. Il a même d’ailleurs été jugé que sans inventaire annexé au bail, celui-ci ne peut recevoir la qualification de bail meublé (Paris, 18 mars 2008). 
L'inventaire devra, pour avoir force probante, être signé par l’ensemble des parties (Civ. 3e, 9 févr. 2005). 

La notion « d’étudiant » 
La loi ne le précise pas. En principe, sont considérées comme des étudiants les personnes qui, titulaires du Bac ou d’un titre équivalent, poursuivent des études. Pour le Code de la sécurité sociale (article L. 381-4), sont soumis au régime des étudiants les élèves et les étudiants des établissements d'enseignement supérieur, des écoles techniques supérieures, des grandes écoles et classes du second degré préparatoires à ces écoles, âgés de moins de 28 ans. Ici, tous les colocataires sont étudiants. 

La notion de « résidence principale »
Elle n’est pas définie par la loi. On considère que c’est le lieu du « principal établissement » d’une personne, celui où elle réside de manière effective et continue et où elle est domiciliée d’un point de vue administratif (pour les impôts, en tant qu’électeur, etc.), étant entendu qu’on ne peut avoir qu’un seul domicile. 
Ce qui compte, c’est la réalité et l’effectivité de l’occupation à titre de résidence principale. Peu importe la dénomination donnée au bail (CA Caen, 4 sept. 2008) ou que le contrat de bail stipule que le studio loué ne constituait pas la résidence principale du locataire légalement domicilié chez ses parents (Civ. 3e, 4 févr. 2009) : dès lors que le local loué constitue en fait la résidence principale du locataire, les dispositions impératives des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation s’appliquent, avec toutes leurs conséquences. 
En cas de doute, il incombe au locataire d'apporter la preuve que l'appartement loué constitue sa résidence principale (Civ. 3e, 20 sept. 2006). 

La rédaction d’un contrat de location
La loi impose la rédaction d’un contrat sans, comme c’est le cas pour les locations « vides », prévoir les clauses minimum du contrat. Le contrat est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Pour être efficace, le contrat précisera, comme dans notre modèle, un certain nombre de points. 

Les clauses particulières de la colocation
En présence d’une location partagée d’un même logement par plusieurs personnes qui ne sont pas unies par un lien de droit, la prudence impose de stipuler deux clauses, en pratique, extrêmement importantes : 
- d’une part, une clause de solidarité : elle représente une véritable garantie pour le bailleur puisque, même si un des colocataires décide de quitter le logement en délivrant un congé en bonne et due forme au bailleur (ce qu’il peut faire à n’importe quel moment du bail), il reste tenu du correct paiement du loyer et des charges par ses ex-colocataires jusqu’à la fin du bail initial ou la période de renouvellement en cours. En cas d’impayés, le bailleur pourra ainsi réclamer le paiement de la totalité des dettes locatives à n’importe lequel des colocataires – y compris le colocataire qui aura quitté le logement -, étant entendu que celui qui aura payé disposera ensuite d’une action récursoire (en remboursement) contre ses colocataires, 
- d’autre part, une clause de substitution de locataires : le bailleur n’est pas tenu d’accepter la substitution de colocataires. S’il la refuse, et à condition d’avoir pris la précaution de stipuler une clause de solidarité, les colocataires initiaux restent tenus d’honorer leurs engagements jusqu’à l’issue du bail (période initiale ou renouvellement en cours). Et le bailleur pourra invoquer, à titre de motif « légitime et sérieux », le départ du colocataire qui lui aura régulièrement délivré un congé pour s’opposer à la tacite reconduction du bail. Mais le bailleur peut aussi accepter le principe d’une substitution de colocataires en cours de bail, tout en se réservant le droit « d’agréer » le colocataire entrant en considération des garanties qu’il fournit. Dans ce cas, le contrat de bail en précise les conditions et modalités. 

L’obligation de délivrer un logement décent 
Le bailleur est obligé de remettre aux locataires un logement décent qui ne fait pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Il est équipé des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (art. 6). Les caractéristiques d’un « logement décent » ont été précisées par le décret du 30 janvier 2002.

Notice


ENTRE LES SOUSSIGNES

Lorsque le bailleur est une personne physique, il indique ses nom, prénom et adresse. 
A savoir, lorsque le logement : 
- appartient à un particulier personne physique qui en est l’unique propriétaire, il est l’unique signataire du bail, 
- est un bien commun à un couple marié, chacun des époux peut signer seul le bail à partir du moment où le logement ne constitue pas le logement de la famille, 
- est un bien propre à un seul des époux, l’époux qui en est l’unique propriétaire signe le bail, 
- est en indivision, le contrat est signé soit par chacun des indivisaires, soit par l’indivisaire régulièrement mandaté par les autres pour passer l’acte. Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits peuvent aussi conclure le bail seuls, à condition d’en informer les indivisaires représentant le 1/3 restant. Si cette majorité des 2/3 n’est pas atteinte, il faut l’accord et le signature de chaque indivisaire, 
- est grevé d’un droit d’usufruit, seul l’usufruitier peut consentir le bail. 
Lorsque le bailleur est une personne morale, le bail est signé par son représentant légal ou par une autre personne dûment habilitée à signer. 
Lorsque la gestion du bien est confiée à un administrateur de bien, ce dernier signe le bail et le mandat de gestion doit être mentionné dans le bail. Indiquez les nom, prénoms et date de naissance de chacun des colocataires. 
Précisez leur qualité d’étudiants en indiquant les formations suivies.

DESIGNATION, CONSISTANCE ET DESTINATION DES LOCAUX

Désignation
Précisez le type de logement (appartement, maison, etc.) et mentionnez son adresse. 
Précisez si le logement est ou non situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Si tel est le cas, indiquez le numéro de lot et le nombre de millièmes qu’il y représente. 

Consistance 
Indiquez la surface habitable du logement. Inutile de réaliser à métré type : il s’agit d’une estimation (d’où l’emploi du terme « environ »). La surface habitable du logement correspond, selon l’article R. 111-2 du Code de la construction, à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, des locaux communs et des autres dépendances des logements, ainsi que des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Indiquez le nombre de pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil) et décrivez les autres éléments du logement (salle d’eau, salle de bains, cuisine, coin cuisine, balcon, terrasse, penderie, etc.). 
Indiquez les dépendances mises à la disposition du locataire soit pour son usage privatif (box, parking, cave, jardin, etc.), soit pour un usage collectif (jardin, piscine, etc.). 

Destination des locaux 
Les locaux sont loués pour un usage exclusif d’habitation. Les locataires ne pourront pas exercer une activité professionnelle dans une partie du logement, même libérale. 

Etat des lieux et inventaire 
L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour éviter les problèmes. Il est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. 
Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». 
L’inventaire des meubles et équipements domestiques fournis est indispensable puisqu’il a été jugé que faute d’inventaire annexé au bail, celui-ci ne peut recevoir la qualification de bail meublé. Il inventorie les meubles meublants (canapé, lits, armoires, etc.), les équipements électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, cafetière, etc.), les ustensiles de cuisine (casseroles, plats, couverts, etc.) et tout autre objet mis à la disposition du locataire. 
L'inventaire doit être signé des deux parties pour avoir force probante. 

Remise des clefs 
Précisez le nombre de trousseaux de clefs remis au locataire et leur consistance.

CONDITIONS PARTICULIERES DE LA LOCATION

Durée
La durée du contrat, qui est normalement d’un an, peut ici être réduite à un an, ce qui a pour effet d’écarter les règles de reconduction automatique du contrat de location. 
Une durée de 9 mois est donc la condition nécessaire et suffisante pour éviter la reconduction. 

Loyer et charges 
Indiquez le montant du loyer et des charges. Le montant du loyer est librement convenu entre les parties. La périodicité du loyer aussi. Elle peut être mensuelle (par exemple, le 3 du mois) ou non. Contrairement à ce que prévoit la loi de 1989 pour les locations non meublées, la mensualisation du loyer n’est pas ici de droit, lorsque les locataires le demandent. Le loyer est en principe « à terme à échoir », c’est-à-dire que les locataires payent d’avance, en début de mois, le loyer du mois qui débute. C’est la solution retenue dans notre modèle. 
Les modalités de paiement du loyer sont libres (chèque, etc.). Le recours au prélèvement automatique est possible et peut même être imposé aux locataires. 
Les charges locatives correspondent aux sommes qui peuvent être demandées aux locataires en plus du loyer en contrepartie de services liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, etc. Le régime contraignant de la loi de 1989, avec la répartition bien arrêtée des dépenses susceptibles d’être récupérées auprès du locataire et celles qui restent à la charge du seul propriétaire, ne s’applique pas ici. Les parties sont donc libres de retenir la répartition des charges qu’elles souhaitent. A cet égard, la liste des charges récupérables de l’annexe du décret de 1987 peut servir de référence. Les parties peuvent retenir un paiement mensuel des charges sur la base des dépenses effectivement engagées ou préférer opter pour un système des provisions pour charges, avec ou sans régularisation ultérieure. Notre modèle retient le système de charges forfaitaires sans régularisation. 

Dépôt de garantie 
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution de ses obligations locatives par les locataires et, en premier lieu, le paiement du loyer et des charges. Il n’existe pas ici de maximum légal. Son montant est donc fixé par le bailleur en considération, notamment, des meubles et équipements mis à la disposition des locataires. Les sommes remises au bailleur à titre de dépôt de garantie ne sont pas productives d’intérêts au profit des locataires. 
Le contrat précise les modalités de restitution du dépôt à l’issue du bail (délais de restitution, justificatifs à fournir en cas de restitution partielle) et qu’il ne sera restitué qu’une fois tous les colocataires partis, avec une restitution globale à la libération effective du logement. 

Cautionnement 
Choisissez l’option qui correspond à votre situation. En présence d’un cautionnement, qui peut être donné par une ou plusieurs personnes, pour être certain qu’elles ont véritablement conscience de la nature et de la portée de leur engagement, notre modèle prévoit la remise d’un exemplaire du bail à chaque caution, comme la loi l’exige pour les locations soumises à la loi de 1989. 

Election de domiciles 
Les notifications se faisant au domicile des parties, il est important que le bailleur informe les locataires d’un éventuel déménagement dans un délai à fixer (par exemple, 2 mois). 

Frais 
La clause est optionnelle mais il possible de demander aux locataires de prendre en charge tout ou partie des frais de rédaction du bail, même lorsque c’est le bailleur lui même qui l’a rédigé. En effet, si la loi de 1989 sur les locations non meublées prévoit, lorsque la rédaction du contrat de bail (bail initial ou renouvellement) est confiée à un tiers (un avocat, un notaire, un agent immobilier, etc.), un partage des frais de rédaction de l’acte à parts égales entre le bailleur et le locataire, aucune restriction analogue n’est prévue en matière de location en meublé.

CONDITIONS GENERALES DE LA LOCATION

Obligations du Bailleur
La clause reprend les principales obligations du bailleur : délivrer un logement décent, garantir la jouissance paisible du locataire, entretenir le bien loué et effectuer les réparations autres que locatives. 
Elle peut être complétée par des engagements particuliers. Par exemple, remplacer les radiateurs des chambres, repeindre le salon, etc. 

Obligations des Colocataires 
La clause reprend les principales obligations des locataires: payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux loués, ne pas céder ou sous-louer les locaux, ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du Bailleur, etc. 
S’agissant des obligations relatives à l’entretien du logement et de ses équipements, notre modèle reprend la répartition prévue par la loi en matière de locations vides. Les réparations à la charge des locataires sont celles énumérées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relatif aux réparations locatives, intégralement ou avec des réserves et restrictions à préciser. 
Le contrat met à la charge des locataires une obligation de s’assurer contre les risques locatifs et à en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, sur demande expresse du Bailleur. Sans cette clause expresse, les locataires d'un local meublé n’ont aucune obligation légale de s'assurer contre les risques dont ils doivent répondre. 
La clause peut être complétée par des engagements particuliers (respecter une capacité d’ébergement fixée à six personnes, par exemple), voire certaines interdictions. Par exemple, il peut être interdit aux locataires de repeindre le logement avec une couleur vive ou sombre, de modifier les revêtements des sols, etc., sans l’autorisation expresse et préalable du bailleur. 
Enfin, le contrat prévoit une clause de solidarité entre les colocataires : chacun d’eux sera solidaire et indivis pour l’exécution des obligations contractées par le présent bail. Cette clause représente une véritable garantie pour le bailleur puisque, même si un des colocataires décide de quitter le logement en délivrant un congé en bonne et due forme au bailleur, il reste tenu du correct paiement du loyer et des charges par ses ex-colocataires jusqu’à la fin du bail initial ou la période de renouvellement en cours. En cas d’impayés, le bailleur pourra ainsi réclamer le paiement de la totalité des dettes locatives à n’importe lequel des colocataires – y compris le colocataire qui aura quitté le logement -, étant entendu que celui qui aura payé disposera ensuite d’une action récursoire (en remboursement) contre ses colocataires. 

Clauses résolutoires 
Le contrat peut stipuler une ou plusieurs clauses résolutoires visant certains manquements du locataire jugés particulièrement graves. L’intérêt : si la clause résolutoire n’autorise pas le bailleur à « expulser » ses locataires sans passer devant le juge pour qu’il constate que « la clause est acquise », ce dernier n’aura pas à apprécier la gravité du manquement commis. Stigmatisé comme tel, le manquement constaté est présumé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 
Notre modèle reprend les trois manquements retenus par la loi de 1989 applicable aux locations vides, en en atténuant les conditions. La clause peut être complétée en ajoutant d’autres inexécutions considérées comme particulièrement graves (par exemple, un défaut d’occupation personnelle du logement). 

Congés des Colocataires 
Lorsque la location est consentie à des étudiants, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, nous dit la loi (CCH, art. L. 632-1), ce qui a pour effet de rendre inapplicable la clause de reconduction tacite normalement applicable. Mais si la loi n’écarte pas pour autant explicitement les autres dispositions relatives au congé et au préavis, elles le sont d’évidence puisqu’elles découlent de cette tacite reconduction. 
Le contrat doit donc, pour éviter les difficultés, organiser à la fois le moment du congé (ce qui concerne le congé donné par les locataires puisque le bailleur est tenu de respecter la durée de 9 mois) et les formalités à respecter (une lettre recommandée AR ou une lettre remise en main propre contre décharge).
Il précise aussi la durée du préavis (d’une durée d’un mois pour les locations en meublé du régime commun) et que le paiement du loyer et des charges est dû jusqu’à la fin du préavis. 

Substitution de Colocataires 
Le bailleur n’est pas tenu d’accepter la substitution de colocataires en cours de bail. S’il la refuse, et à condition d’avoir pris la précaution de stipuler une clause de solidarité, les colocataires initiaux restent tenus d’honorer leurs engagements jusqu’à l’issue du bail (période initiale ou renouvellement en cours). Et le bailleur pourra invoquer, à titre de motif « légitime et sérieux », le départ du colocataire qui lui aura régulièrement délivré un congé pour s’opposer à la tacite reconduction du bail. 
Mais le bailleur peut aussi accepter le principe d’une substitution de colocataires en cours de bail, tout en se réservant le droit « d’agréer » le colocataire entrant en considération des garanties qu’il fournit. Notre modèle vous propose de choisir entre les deux solutions.

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ET ANNEXES

Le contrat de bail est nécessairement passé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 
En annexe, figurent au minimum l’état des lieux d’entrée, l'inventaire et le dossier de diagnostic technique.

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). 
Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. 
La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ».

Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

Ce modèle de contrat s'applique en cas de location par plusieurs locataires d'un logement meublé destiné à devenir leur résidence principale.

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
 Télécharger gratuitement le modèle : Bail location en meublé - Colocation étudiants

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