Modèle de contrat Bail professionnel

Anne-Laure Archambault

Auteur du modèle de contrat Bail professionnel

Avocat

Anne-Laure Archambault, Docteur en Droit, est Avocate associée dans le cabinet Mathieu & Associés. Ses domaines privilégiés de compétences sont le droit commercial et le droit bancaire et financier. Auteur de nombreux articles, elle a notamment publié dans le JOLY SOCIETES une étude sur « Les obligations ».

A savoir

Le micro-statut du bail professionnel. 
Il est organisé par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et ne porte que sur quatre points : la durée et le renouvellement du bail, la forme du contrat et les congés. 
Il s’agit d’un statut d’ordre public : impossible donc d’y déroger, sauf exception légale. 
Une dérogation est désormais expressément prévue en faveur du statut des baux commerciaux. Pour le reste, le bail est soumis au droit commun du louage de choses prévu par le Code civil (articles 1708 et suivants). 
Le locataire peut être une personne physique ou morale, une société commerciale en la forme ou une société civile, un groupement d’intérêt économique, etc. Il peut même s’agir d’une association dès lors qu'elle exerce une activité à titre onéreux de manière habituelle, activité dont elle tire l’essentiel de ses revenus. 
En revanche, un établissement public exerçant une mission de service public qui ne lui procure aucune espèce de revenu et qui est financé uniquement par des subventions de l'État, des taxes et redevances, des dons et legs, ne peut pas bénéficier du statut des baux professionnels. 

Application conventionnelle du statut des baux commerciaux.
La loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008, en modifiant à la fois l'article L. 145-2 du code de commerce sur les baux commerciaux et l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 sur les baux professionnels, et en ajoutant à l'article L. 145-2 une septième catégorie de baux bénéficiant du statut des baux commerciaux, entend faciliter l’application de ce statut aux professions libérales. 
Désormais, l'adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux entraînera l’exclusion automatique du régime des baux professionnels, à la seule condition que cette exclusion soit claire et sans équivoque. 

Un local à usage exclusivement professionnel. 
Le local loué est uniquement destiné à l’exercice d’une profession libérale, réglementée ou non. L’activité n’est ni commerciale ni artisanale. Le locataire va y exercer une profession ou une fonction lucrative, dont il tire des revenus de façon habituelle. 
En présence de locaux mixtes destinés à un usage à la fois d’habitation et professionnel, la location est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le micro statut des baux professionnel est écarté. Et le fait que le locataire ait, par la suite, abandonné l’usage d’habitation pour ne conserver qu’un usage professionnel n’y change rien dès lors que le bailleur n’a pas autorisé la modification de la destination du bail (CA Paris, 17 févr. 2009). 

Affectation du local à un usage professionnel. 
Dans les grandes villes (plus de 200 000 habitants), ainsi que dans les agglomérations des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’affectation d'un local à usage d'habitation en local à usage exclusivement professionnel est soumis à autorisation préalable. Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune où se situe le local, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement. 
Aux termes du nouvel article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, constituent des locaux destinés à l'habitation « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location », sachant qu’un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. 

Prise en compte des restrictions éventuellement prévues par le règlement de copropriété. 
Lorsque le local se trouve dans une copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne contient pas de restrictions à la location à usage exclusivement professionnel. En pratique, c’est rare. Une destination « d’habitation bourgeoise simple » l’autorise. 
En revanche, une clause « d’habitation bourgeoise absolue » ou « exclusive » interdit l’exercice d’une activité libérale dans l’immeuble. 
Si le règlement de copropriété procède par énumération, en listant les activités qui sont admises, cette liste est considérée comme étant non limitative : une activité libérale non énumérée peut y être exercée tant qu’elle ne trouble pas la copropriété.

Notice

ENTRE LES SOUSSIGNES

Lorsque le bailleur est une personne physique, il indique ses nom, prénom et adresse. 
A savoir : 
- lorsque le local appartient à un particulier personne physique qui en est l’unique propriétaire, il est l’unique signataire du bail, 
- lorsque le local est un bien commun à un couple marié, chacun des époux peut signer seul le bail à partir du moment où le logement ne constitue pas le logement de la famille, 
- lorsque le local est un bien propre à un seul des époux, l’époux qui en est l’unique propriétaire signe le bail, 
- lorsque le local est en indivision, le contrat est signé soit par chacun des indivisaires, soit par l’indivisaire régulièrement mandaté par les autres pour passer l’acte. Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits peuvent aussi conclure le bail seuls, à condition d’en informer les indivisaires représentant le 1/3 restant. Si cette majorité des 2/3 n’est pas atteinte, il faut l’accord et le signature de chaque indivisaire, 
- lorsque le local est grevé d’un droit d’usufruit, seul l’usufruitier peut consentir le bail. 
Lorsque le bailleur est une personne morale, le bail est signé par son représentant légal ou par une autre personne dûment habilitée à signer. 
Lorsque la gestion du bien est confiée à un administrateur de bien, ce dernier signe le bail et le mandat de gestion doit être mentionné dans le bail.

DESIGNATION, CONSISTANCE ET DESTINATION DES LOCAUX

Désignation
Précisez le type de logement (appartement, maison, etc.) et mentionnez son adresse. 
L’indication de la superficie du logement est indicative. Inutile de réaliser à métré type : il s’agit d’une estimation (d’où l’emploi du terme « environ »). 

Consistance 
Indiquez le nombre de pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil), le numéro de lot, les millièmes, et décrivez les autres éléments du logement (salle d’eau, salle de bains, cuisine, coin cuisine, balcon, terrasse, penderie, etc.). 
Indiquez les dépendances mises à la disposition du locataire pour son usage privatif ou collectif (box, parking, cave, jardin, etc.). 

Destination des locaux 
Les locaux sont loués pour un usage exclusivement professionnel. Précisez l’activité professionnelle du locataire. 
Lorsque le local se trouve dans une copropriété, il faut également s’assurer que le règlement de copropriété ne contient pas de restrictions à la location à usage exclusivement professionnel. 

Etat des lieux 
L’état des lieux est pas obligatoire (art. 57 B). Il est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. 
Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». 

Remise des clefs 
Précisez le nombre de trousseaux de clefs remis au locataire et leur consistance.

CONDITIONS PARTICULIERES DE LA LOCATION

Durée et prise d’effet
Le contrat de location doit avoir une durée minimale de six ans. 
Il est possible de s’entendre pour une durée supérieure (souvent neuf ans). 
La possibilité de faire des baux professionnels de courte durée (ou précaire) sur le modèle des baux d’habitation sous condition ou des baux commerciaux dérogatoires est, en revanche, exclue puisque la loi de 1986, d'ordre public, ne prévoit aucune dérogation à la durée minimale de six ans. 
Si le bailleur ne délivre pas un congé régulier pour le terme du bail (période initiale ou période de renouvellement en cours), le contrat de bail est tacitement reconduit pour la même durée, sans aucune modification. Ainsi, un bail de six ans est renouvelé pour six ans et un bail de neuf ans l’est pour neuf ans. 
Le renouvellement du bail intervient donc par défaut, en l’absence de congé. 

Loyer – Indexation 
Le montant du loyer est librement convenu entre les parties. La périodicité du loyer aussi. Elle peut être mensuelle (par exemple, le 3 du mois), trimestrielle ou autre. Le loyer est en principe « à terme à échoir », c’est-à-dire que le locataire paye d’avance, en début de mois, le loyer du mois qui débute. 
Les modalités de paiement du loyer sont libres. Le recours au prélèvement automatique est possible et peut même être imposé au locataire. 
La révision automatique du loyer n’est possible que si le bail le prévoit au moyen d’une clause d’indexation. La révision du loyer intervient à la date convenue entre les parties. L’indice retenu doit être en rapport avec l’activité des parties. Il a été jugé que le loyer d'un bail professionnel n'étant soumis à aucune réglementation légale, les juges ne peuvent se substituer aux parties en désaccord pour fixer les modalités de sa «révision» (Civ. 3e, 8 févr. 2006). 

Provision pour charges et régularisation
Les charges sont des sommes qui peuvent être demandées au locataire en plus du loyer en contrepartie services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, etc. 
Le régime contraignant de la loi de 1989, avec la répartition bien arrêtée des dépenses susceptibles d’être récupérées auprès du locataire et celles qui restent à la charge du seul propriétaire, ne s’applique pas ici. Néanmoins, la liste des charges récupérables de l’annexe du décret de 1987 peut servir de référence. 
Quelque soit le système retenu, il doit être précis. Ainsi, il a été jugé qu’en l'absence de clause univoque, l'impôt foncier n'a pas à être payé par le locataire (CA Amiens, 23 mars 2000). 
Les parties peuvent retenir un paiement mensuel des charges sur la base des dépenses effectivement engagées ou préférer opter pour un système des provisions pour charges, avec ou sans régularisation ultérieure. 

Dépôt de garantie 
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et, en premier lieu, le paiement du loyer et des charges. Il n’existe pas ici de maximum légal. Son montant est donc fixé par le bailleur. 
Le contrat précise les modalités de restitution du dépôt à l’issue du bail : délais de restitution, justificatifs à fournir en cas de restitution partielle. Enfin, il précise que les sommes remises au bailleur à titre de dépôt de garantie ne sont pas productives d’intérêts au profit du locataire. 

Cautionnement 
Choisissez l’option qui correspond à votre situation. En présence d’un cautionnement, pour être certain que la caution a véritablement conscience de la nature et de la portée de l’engagement qu’elle souscrit, notre modèle prévoit la remise d’un exemplaire du bail à la caution, comme la loi l’exige pour les locations soumises à la loi de 1989. 

Election de domicile 
Les notifications se faisant au domicile des parties, il est important que le bailleur informe le locataire d’un éventuel déménagement dans un délai à fixer (par exemple, 2 mois). 

Frais 
La clause est optionnelle, mais il possible de demander au locataire de prendre en charge tout ou partie des frais de rédaction du bail, même lorsque c’est le bailleur lui même qui l’a rédigé.

CONDITIONS GENERALES DE LA LOCATION

Obligations du BAILLEUR
La clause reprend les principales obligations du bailleur : délivrer un logement décent, garantir la jouissance paisible du locataire, entretenir le bien loué et effectuer les réparations autres que locatives. 
Elle peut être complétée par des engagements particuliers. 

Obligations du LOCATAIRE 
La clause reprend les principales obligations du locataire: payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux loués, ne pas céder ou sous-louer les locaux, ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du Bailleur, etc. 
S’agissant des obligations relatives à l’entretien du logement et de ses équipements, notre modèle reprend la répartition prévue par la loi en matière de locations vides. Les réparations à la charge du locataire sont celles énumérées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relatif aux réparations locatives, intégralement ou avec des réserves et restrictions à préciser. 
La clause peut être complétée par des engagements particuliers, voire certaines interdictions. Par exemple, il peut être interdit au locataire de repeindre le logement avec une couleur vive ou sombre, de modifier les revêtements des sols, etc., sans l’autorisation expresse et préalable du bailleur. 
Enfin, le contrat prévoit une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires : chacun d’eux sera solidaire et indivis pour l’exécution des obligations contractées par le présent bail. 

Clauses résolutoires 
Le contrat peut stipuler une ou plusieurs clauses résolutoires visant certains manquements du locataire jugés particulièrement graves. L’intérêt : si la clause résolutoire n’autorise pas le bailleur à « expulser » son locataire sans passer devant le juge pour qu’il constate que « la clause est acquise », ce dernier n’aura pas à apprécier la gravité du manquement commis par le locataire. Stigmatisé comme tel, le manquement constaté est présumé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 
Notre modèle reprend les trois manquements retenus par la loi de 1989 applicable aux locations vides, en en atténuant les conditions. La clause peut être complétée en ajoutant d’autres inexécutions considérées comme particulièrement graves (par exemple, un défaut d’occupation personnelle du logement). 

Congés 
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de six mois. Le bailleur ne peut, quant à lui, donner congé que pour la fin du bail (bail initial ou période e renouvellement en cours) en respectant un préavis d’au moins six mois. Dans le cas contraire, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. 
Le congé n’a pas à être motivé. La règle joue pour le locataire comme pour le bailleur, le locataire ne bénéficiant d’aucun droit au renouvellement. Il ne peut d’ailleurs prétendre à aucune indemnité. 
Le congé est donné soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte extra-judiciaire (signification par huissier de justice). Seule la date de signature de l’accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception atteste de la réception du congé et fait courir le délai de préavis. Une notification par huissier sera recommandée dans le cas où le destinataire du congé n’a pas retiré son pli recommandé.

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). 
Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. 
La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ».

Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

Ce modèle s'applique pour la location d'un local professionnel. Le local loué est uniquement destiné à l’exercice d’une profession libérale, réglementée ou non (infirmière, avocat, etc.).

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
 Télécharger gratuitement le modèle : Bail professionnel

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