Modèle de contrat Bail location saisonnière

Etienne PETIT

Auteur du modèle de contrat Bail location saisonnière

Avocat

Etienne Petit, Avocat à la Cour, intervient principalement en droit économique et, en particulier, en droit de la publicité et de la promotion des ventes. Auteur de très nombreux articles sur le sujet, il a publié, en 2012, le Guide du nouveau droit de la publicité et de la promotion chez Lextenso / Gualino. Il est également chargé d'enseignement à l'Université Paris Dauphine en Master de Stratégie & Marketing, Master au sein duquel il enseigne le droit de la publicité et de la promotion des ventes.

A savoir

La notion de location saisonnière. 
Elle n’est pas directement définie par la loi. L’article 1er-1 de la loi du 2 janvier 1970 indique qu’est considérée comme une location saisonnière la location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. L’arrêté du 16 mai 1967 sur les locations saisonnières en meublé vise, quant à lui, les locations consenties à l’occasion des vacances, quelle que soit la durée de la location ou le mode de location intervenu. La limite des 90 jours, qui correspond au temps d’une saison, n’est donc pas absolue. 
La jurisprudence prend d’ailleurs en compte les particularités locales. Ainsi, à propos de la Côte d’Azur, considérant qu’il existait deux saisons touristiques distinctes pour des raisons, les unes climatiques (automne et hiver), les autres balnéaires (printemps et été), elle a admis qu’une location saisonnière pouvait être conclue de septembre à mars, pour une durée totale de 6 mois (Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-12858). 

La réglementation applicable aux bailleurs particuliers. 
La location est soumise au droit commun du louage de choses issu du Code civil, ce qui laisse aux parties une très grande liberté dans l’organisation de leur relation, avec toutefois l’obligation de fournir aux candidats locataires, avant la signature du contrat de location, les informations prévues par l’arrêté du 16 mai 1967 concernant le logement loué et sa situation par rapport à la commune où il se trouve et aux centres d’intérêts (l’état descriptif de la location) et d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique. 
Le droit de rétractation de 7 jours francs dont dispose le consommateur en cas de vente à distance (ce qui sera souvent le cas ici) ne s’applique pas lorsque le bailleur est un particulier (C. consom., art. L. 121-16). Il doit être respecté lorsqu’un professionnel se charge des locations saisonnières. 

L’état descriptif de la location. 
Avant de s’engager, le locataire doit pouvoir disposer d’un état précisant « la description des lieux loués, leur situation dans la localité et les conditions de leur location ». Cette obligation est prévue pour toutes les locations saisonnières en meublé par l’arrêté du 16 mai 1967, arrêté auquel est annexé un état descriptif type. Ces indications seront bien entendu exactes, sincères et objectives. Peut être punie d'une amende de 3750 € (7 500 € en cas de récidive), toute personne – y compris un simple particulier - qui, à l'occasion d'une location saisonnière ou d'une offre de location saisonnière d'un local meublé, en vue de l’habitation, « aura fourni des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l'immeuble, la consistance et l'état des lieux, les éléments de confort ou l'ameublement » (Décret 14 févr. 1967, art. 1). 

Contenu de l’état descriptif. 
Extrêmement détaillé (mais un petit peu désuet après 43 ans d’application), l’état descriptif contient quatre types d’informations : 
- des renseignements généraux : adresse, date et type de construction, nombre de pièces principales, superficie totale, etc. 
- la situation de l’immeuble dans la localité : distance de la mer, de la plage ou du lac, distance de la gare, du centre ville, existence d’inconvénients du voisinage, etc. 
- la description du logement : état d’entretien, eau chaude et froide, mode de chauffage, mobilier, etc. 
- les modalités et prix de la location : prix de la location et charges, dépôt de réservation et dédit. Le bailleur peut bien entendu compléter les informations ou adapter l’état descriptif à sa situation. Par exemple, pour la location d’un studio au ski, substituer à l’indication de la distance de la mer ou de la plage, celle de la remontée mécanique la plus proche semble plus utile. 

Les meublés de tourisme. 
L’expression vise des résidences louées, de façon permanente ou saisonnière, à la journée, la semaine ou au mois, à des personnes de passage, qui les occupent à des fins de tourisme et de villégiature. Pour obtenir ce classement, le logement doit répondre à des conditions minimales d'habitabilité et de confort. Le classement (d’une à cinq étoiles) est effectué par des organismes agréés et la décision est prise par la préfecture. La déclaration d'un meublé de tourisme est obligatoire (Code du tourisme, art. L. 324-1-1). Elle s'effectue auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé, au moyen du formulaire Cerfa n°14004*01. 
Toute offre ou contrat de location saisonnière d’un meublé de tourisme doit être écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux (Code du tourisme, art. L. 324-2). 
Son contenu est précisé à l'annexe IV de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme (JO 17 août).

Notice

ENTRE LES SOUSSIGNES

Indiquez les nom, prénom et adresse du bailleur et du ou des locataires. 
L’annexe de l’arrêté du 16 mai 1967 impose de mentionner leur numéro de téléphone.

ETAT DESCRIPTIF DU LOGEMENT LOUE ET DE SES EQUIPEMENTS

Adresse du logement : 
Indiquez l’adresse du logement loué. 

Consistance du logement : 
Cochez la case qui correspond à votre situation et renseignez les informations concernant le logement. L’annexe de l’arrêté du 16 mai 1967 impose de signaler les inconvénients du voisinage (bruit, odeurs, etc.).

Description de l’habitation : 
Cochez la case qui correspond à votre situation et renseignez les informations concernant le logement. 

Etat des lieux et inventaire : 
Cochez les cases qui correspondent à votre situation. 
L’inventaire des meubles et équipements domestiques fournis inventorie les meubles meublants (canapé, lits, armoires, etc.), les équipements électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, cafetière, etc.), les ustensiles de cuisine (casseroles, plats, couverts, etc.) et tout autre objet mis à la disposition du locataire. C’est sur la foi de cet inventaire que seront appréciées, lors de la restitution des clefs, les pertes intervenues lors de la location imputables au locataire. 
L'inventaire doit être signé des deux parties pour avoir force probante (Civ. 3e, 9 févr. 2005). 
 L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour éviter les problèmes. Il est établi lors de la remise des clefs au locataire, c’est-à-dire au moment où il entre en possession du logement loué. Il faut que ce document reflète le plus fidèlement possible l’état dans lequel se trouve le logement, et les équipements loués, lors de la remise des clefs. Il ne faut pas oublier qu’établir un état des lieux sert avant tout les intérêts du locataire. En effet, en son absence, le logement est réputé être pris en « bon état de réparations locatives ». 
L’état des lieux doit donc être complet et détaillé, c’est-à-dire porter sur tous les éléments du logement. C’est donc l’occasion de noter tout ce qui ne semble pas en parfait état (une tâche sur la moquette du salon, une vitre fissurée, etc.). 
Chaque page de l’état des lieux est paraphée par les parties, puis chaque exemplaire signé en faisant précéder les signatures de la mention manuscrite « Lu et approuvé, certifié exact ». 

Détail de l’habitation : 
Complétez le tableau pièce par pièce en indiquant leur superficie et le nombre de chacune d’elle, ainsi que la vue (cour, rue, mer, campagne, jardin…).

SITUATION DU LOGEMENT LOUE

L’annexe de l’arrêté du 16 mai 1967 impose de décrire la situation du logement dans la localité (distance du centre ville, de la gare SNCF, etc.) et par rapport aux centres d’intérêts touristiques (plage, mer, lac, etc.). 
Complétez votre contrat en conséquence en indiquant les distances séparant le logement des commerces de proximité ou supermarchés, des équipements touristiques (plages, remontées mécaniques de la station de ski, golf, piscine, etc.).

CONDITIONS PARTICULIERES DE LA LOCATION

Période de la location : 
Précisez la période de location en indiquant les jours et heure de début et de fin. Rappelons qu’est considérée comme saisonnière la location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Mais ce maximum n’est pas repris par l’arrêté du 16 mai 1967 sur les locations saisonnières en meublé qui vise les locations consenties à l’occasion des vacances, quelle que soit la durée de la location ou le mode de location intervenu. 
La limite des 90 jours, qui correspond au temps d’une saison, n’est donc pas absolue. La jurisprudence prend d’ailleurs en compte les particularités locales. Ainsi, à propos de la Côte d’Azur, considérant qu’il existait deux saisons touristiques distinctes pour des raisons, les unes climatiques (automne et hiver), les autres balnéaires (printemps et été), elle a admis qu’une location saisonnière pouvait être conclue de septembre à mars, pour une durée totale de 6 mois. 
Les heures d’arrivée et de départ sont importantes dans le cas où deux locataires se succèdent. Il faut donc prévoir une période de battement pour pouvoir – après avoir réalisé l’état des lieux de sortie – s’assurer de l’état d’entretien de l’habitation, donner un coup de tondeuse, arroser les plantes ou le jardin, vidanger les filtres de la piscine, … avant l’arrivée du nouveau locataire. 
Notre modèle stipule une pénalité sanctionnant les retardataires, qu’il vous appartiendra d’utiliser ou non. Le montant de la pénalité est libre, mais il pourra être diminué ou augmenté par le juge s’il est jugé manifestement excessif ou dérisoire eu égard au préjudice réellement subi (Code civil, art. 1152). 
Son montant doit cependant être assez élevé pour être dissuasif. On peut, par exemple, imaginer une pénalité d’un montant égal à 2 jours de loyer par demi-journée de retard. 

Prix de la location - Dédit – Taxe de séjour : 
Le prix de la location est librement convenu. 
 Le contrat – comme l’état descriptif de location – précise si les charges (eau, gaz, électricité, chauffage, téléphone, etc.) sont ou non comprises dans le prix de la location. Pour les locations de courte durée d’une habitation à faible capacité d’accueil, il est plus simple de retenir un prix toutes charges comprises. Mais si le bailleur préfère isoler le loyer des charges, c’est possible. Dans ce cas, il sera nécessaire de réaliser un relevé des compteurs à l’entrée et à la sortie du locataire. Les chiffres seront alors indiqués sur l’état des lieux. 
Dans notre modèle, le locataire verse une indemnité de dédit qui, en droit, correspond à des arrhes. Si le locataire annule sa réservation, il perd le montant des arrhes versées. Si c’est le propriétaire qui annule, ce dernier doit lui verser le double. Chacun reste donc libre d’annuler, mais le prix à payer pour reprendre sa liberté est égal au montant des arrhes. 
La solution serait différente si le propriétaire demandait au locataire un acompte. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire seraient définitivement engagés, l’acompte n’étant qu’une partie du prix de la location dont le solde sera versé ultérieurement. Sachez que si rien n’est précisé dans le contrat, la loi présume qu’il s’agit d’arrhes. 
 Le montant des arrhes est librement convenu. Généralement, le propriétaire demande 25 % du prix de la location, part qui représente le montant maximum que peut réclamer un intermédiaire professionnel en locations saisonnières en meublé (Décret 20 juill. 1972, art. 68). Plus la période de location est proche, plus le montant des arrhes doit être élevé car moins vous aurez de chance de trouver un autre locataire si votre locataire annule sa réservation. 
La perception d’une taxe de séjour relève d’une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition, nature des hébergements et tarifs. Il faut donc se renseigner auprès de la mairie sur ce qui est prévu pour la commune. 
Si une taxe de séjour existe, elle est collectée par le propriétaire du logement qui la verse, sous sa responsabilité, au Receveur municipal. La taxe de séjour est établie sur les personnes non-résidentes. Dans tous les cas, les enfants de moins de 4 ans sont exonérés et ceux de moins de 10 ans paient demi-tarif. 
La taxe de séjour forfaitaire, elle, est établie sur le logeur, l’assiette de la taxe étant déterminée par rapport aux capacités d’accueil pour une période de référence. 

Dépôt de garantie : 
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et, en premier lieu ici, les dégradations fautives du locataire. Il est en général versé lors de la remise des clefs au locataire. Il n’existe pas ici de maximum légal. 
Son montant est donc fixé par le bailleur en considération, notamment, des meubles et équipements mis à la disposition du locataire. Le contrat précise les modalités de restitution du dépôt à l’issue du bail : délais de restitution, justificatifs à fournir en cas de restitution partielle.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le contrat rappelle les principales obligations du locataire : respecter la capacité d’accueil de l’habitation, n’occasionner aucun trouble ou nuisance, respecter l’heure de départ, etc. 
La clause peut être complétée par des obligations particulières (par exemple, arroser les plantes, ajouter de l’eau dans la piscine, etc.). 
A été jugée abusive la clause interdisant au locataire de détenir des animaux familiers dans les locaux loués (Cass. 3e civ., 3 févr. 2011, n° 08-14.402).

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ET ANNEXES

Le contrat de bail est nécessairement passé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 
Au contrat, seront annexés suivantes l’état des lieux (s’il en est fait un), l’inventaire des équipements fournis (s’il en est dressé un), ainsi que le Dossier de diagnostic technique. 
En effet, même pour une simple location saisonnière occasionnelle, le bailleur doit annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique comprenant, au maximum : 
- un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : l’obligation ne concerne que les immeubles affectés en tout ou partie à l’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Lorsque le logement loué fait partie d’une copropriété, le constat ne porte que sur les parties privatives. Le constat est réalisé par un professionnel agréé. A la date de signature du bail, le constat doit avoir été établi depuis moins de 6 ans. L’intégralité du coût de réalisation du CREP est toujours à la charge du bailleur ; 
- un état des risques naturels et technologiques : l’obligation ne concerne que les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (pour le savoir, contacter votre mairie ou les services de la DDE). L’état des risques est établi par le bailleur moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. Il est accompagné des extraits des documents de référence afin de permettre au locataire de situer le bien par rapport aux risques. 
En revanche, il n’est plus nécessaire de remettre un diagnostic de performance énergétique, même allégé (Décr. n° 2011-413, 13 avr. 2011).

DATE, SIGNATURES ET PARAPHES

Indiquez la date de signature du contrat de bail, date qui peut être différente de celle de la prise d’effet de la location (entrée dans le logement du locataire). 
Chaque page du contrat est paraphée par les Parties (initiales), puis le contrat signé. La signature des parties est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour accord ».

Visualiser le modèle de contrat

Modèle de contrat mis à jour le

Vous souhaitez louer un logement pour les vacances. Vous devrez, dans ce cas, respecter les dispositions de l’arrêté du 16 mai 1967 qui imposent de communiquer plusieurs informations concernant le logement et sa situation.

Avertissement : chaque situation étant particulière, il est indispensable d'adapter le modèle qui vous est proposé à votre situation particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel.
 Télécharger gratuitement le modèle : Bail location saisonnière

◈ A propos de Modelo

Modelo vous accompagne dans vos démarches juridiques. Vous y trouverez des explications, des modèles d’actes ou de contrats.

  1. Une actualité et veille juridique quotidienne
  2. Une bibliothèque de plus de 300 modèles de lettres, d’actes et de contrats à personnaliser
  3. Une présentation accessible de la réglementation dans plus de 300 fiches thématiques

◈ S'inscrire à la newsletter

◈ Informations

◈ Suivre Modelo